Ο χάρτης της αγοράς ακινήτων μεταβάλλεται με ραγδαίο τρόπο. Από την μία η κυβέρνηση που λαμβάνει συγκεκριμένες πρωτοβουλίες προκειμένου να την στηρίξει και από την άλλη η αλλαγή του τρόπου αντιμετώπισης όσων έχουν κόκκινο δάνειο, είτε από τις τράπεζες, είτε από τα funds που εξαγοράζουν δάνεια σε καθυστέρηση.
Τα Funds μάλιστα είναι πολύ πιθανό να είναι αυτά που θα σύρουν τον χορό της νέας τάξης πραγμάτων. Το γεγονός ότι τα funds είναι απρόσωπα και ως μοναδικό τους στόχο έχουν το κέρδος, δημιουργεί τις συνθήκες εκείνες που αν μη τι άλλο, δίνουν τέλος στο ιδιότυπο καθεστώς ασυλίας που είχαν πολλοί κακοπληρωτές τόσο καιρό τώρα.
Το υπουργείο Οικονομικών έχει δώσει μεν παράταση στο νόμο για την προστασία της πρώτης κατοικίας, αλλά παράλληλα στέλνει το μήνυμα ότι δεν πρόκειται να υπάρξει άλλη ευκαιρία σε όλους εκείνους που δεν θα ενταχθούν στον νόμο.
Παράγοντες της αγοράς αναφέρουν ότι η επιθετική πολιτική που αναμένεται να ακολουθηθεί από τράπεζες και funds έχουν διπλό στόχο. Ο πρώτος είναι να πληρώσουν όσοι έχουν την δυνατότητα να το κάνουν και δεύτερον, αυτοί που αντικειμενικά έχουν δυσκολίες, να προχωρήσουν σε ρύθμιση του δανείου τους. Σε καμία περίπτωση δεν θέλουν να συνεχίσει αυτή η κατάσταση να διαιωνίζεται και ούτε βέβαια να εξαντληθεί η αυστηρότητά τους σε δανειολήπτες που αντικειμενικά δεν μπορούν να πληρώσουν.
Σύμφωνα με όσα αναφέρουν πληροφορίες, η τακτική που θα ακολουθηθεί είναι μία πιο επιθετική μορφή διαχείρισης των κόκκινων στεγαστικών δανείων, με πλειστηριασμούς ακινήτων, ακόμη και αν πρόκειται για την πρώτη κατοικία ή τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του δανειολήπτη.
Η καινούργια χρονιά φέρνει και μια νέα εποχή στην αγορά των κόκκινων δανείων, η οποία, όπως όλα δείχνουν, θα σημάνει και το τέλος της ανοχής που έδειχναν μέχρι σήμερα οι τράπεζες όχι μόνο σε στρατηγικούς κακοπληρωτές, αλλά και σε νοικοκυριά τα οποία δεν τηρούν τη ρύθμιση της οφειλής τους και διαθέτουν ακίνητη περιουσία που μπορεί να ρευστοποιηθεί.
Το νέο σκηνικό που τείνει να δημιουργηθεί εστιάζεται στους εξής άξονες:
Στο τέλος Απριλίου λήγει η προθεσμία για την προστασία της πρώτης κατοικίας μέσω του ευνοϊκού καθεστώτος που ισχύει σήμερα και το οποίο δίνει και τη δυνατότητα κρατικής επιδότησης για όσους κάνουν αίτηση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα που λειτουργεί στην Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.
Παράλληλα έρχεται η κατάργηση του νόμου Κατσέλη επίσης στο τέλος Απριλίου και θα αντικατασταθεί με το νέο πτωχευτικό δίκαιο για τα φυσικά πρόσωπα. Το νέο πτωχευτικό πλαίσιο δεν θα περιλαμβάνει πρόβλεψη για την προστασία της πρώτης κατοικίας.
Ο νόμος «Ηρακλής», που θα τεθεί άμεσα σε λειτουργία, θα αφορά την τιτλοποίηση κόκκινων δανείων ύψους 33 δισ. ευρώ με την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου, ο οποίος προβλέπει αυστηρότατα κριτήρια για τις εταιρείες που θα αναλάβουν να διαχειριστούν αυτά τα δάνεια, προκειμένου να περιοριστεί ο κίνδυνος κατάπτωσης των κρατικών εγγυήσεων και επιβάρυνσης των φορολογουμένων.
Ο ρόλος των funds
Καθοριστικό ρόλο στο νέο περιβάλλον που θα δημιουργηθεί θα διαδραματίσουν τα funds που απέκτησαν κόκκινα δάνεια, κυρίως καταναλωτικά ή επιχειρηματικά δάνεια με εξασφαλίσεις κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα.
Οι μεταβιβάσεις στεγαστικών δανείων ήταν περιορισμένες και, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, από τα 18,2 δισ. ευρώ των δανείων που είχαν μεταβιβαστεί σε funds έως και τον περασμένο Ιούνιο, μόλις τα 375 εκατ. ευρώ ήταν στεγαστικά δάνεια. Η εικόνα αυτή άρχισε να αλλάζει από το τρίτο τρίμηνο του έτους, μετά την τιτλοποίηση του χαρτοφυλακίου Pillar που ολοκλήρωσε η Eurobank. Ετσι, το ύψος των δανείων που είχαν πωληθεί σε funds έως και τον Σεπτέμβριο του 2019 αυξήθηκε στα 20,1 δισ. ευρώ και μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται 2,3 δισ. ευρώ στεγαστικών δανείων.
Τα funds, τα οποία είναι απρόσωπες οντότητες, είναι σίγουρο ότι μοναδική τους επιδίωξη είναι το κέρδος και υπό αυτή την έννοια όταν θα αποκτήσουν στεγαστικά δάνεια, το μόνο που θα θελήσουν να εξασφαλίσουν είναι η αξία της ρευστοποίησης του ακινήτου. Κατά συνέπεια όταν θα καλέσουν τον δανειολήπτη να τα βρουν, δεν θα το πράξουν με όρους συναισθηματικούς, αλλά αγοράς. Για να έρθουν σε συμφωνία μαζί του, θα πρέπει η τιμή να είναι μεγαλύτερη από αυτή που θα ελάμβαναν εάν πωλούσαν το ακίνητο. Να σημειωθεί ότι από τον Μάιο και μετά αυτό θα μπορεί να συμβαίνει και στην πρώτη κατοικία.
Κατά συνέπεια, η αγορά των κόκκινων δανείων ανοίγει το 2020 και ειδικά μετά το πρώτο 4μηνο του έτους και οι ανακατατάξεις που έρχονται θα είναι σημαντικές.
