Ο γρίφος με τις μεταβιβάσεις ακινήτων: Πότε συμφέρει και πότε όχι

Η ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών αναμένεται να φέρει ανατροπές στην αγορά το αμέσως προσεχές διάστημα και αυτό διότι εκεί που καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις στις τιμές, θα επισπευσθούν οι μεταβιβάσεις, αγορές – πωλήσεις και γονικές παροχές. Το ακριβώς αντίθετο αναμένεται να συμβεί στις λίγες περιοχές που οι τιμές μειώθηκαν.

Όπως τονίζουν οι ειδικοί στην αγορά των ακινήτων, μεσίτες και συμβολαιογράφοι, πολλοί φορολογούμενοι θα σπεύσουν μέχρι το τέλος του έτους να συντάξουν συμβόλαια αγοράς ακινήτων και να κάνουν μεταβιβάσεις ώστε να αποφύγουν πρόσθετες επιβαρύνσεις από τον φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.

Στο αντίποδα αυτών εκείνοι που θέλουν να αγοράσουν ή να μεταβιβάσουν ακίνητο σε περιοχή που έχουν μειωθεί οι τιμές, θα παίξουν καθυστέρηση και θα περιμένουν την εφαρμογή των νέων τιμών, ώστε να προχωρήσουν στην προγραμματισμένη τους κίνηση.

Βέβαια είτε κάποιος καθυστερήσει, είτε βιαστεί δεν πρόκειται να έχει κανένα απολύτως όφελος σε ό,τι αφορά στην τιμή και αυτό διότι η αγορά, έχει τους δικούς της κανόνες και ως εκ τούτου οι εμπορικές τιμές έχουν διαμορφωθεί εδώ και καιρό. Εκείνο που αλλάζει από την 1^η Ιανουαρίου είναι οι φόροι και ειδικά αν κάποιος προχωρήσει σε μία εμπορική πράξη με ακίνητο.

Ας υποθέσουμε ότι κάποιος αγοράζει σήμερα ένα ακίνητο αντί 250.000 ευρώ, η αντικειμενική αξία του οποίου όμως είναι 150.000 ευρώ. Τα συμβόλαια, αυτό είναι μία ακόμη στρέβλωση της αγοράς, συντάσσονται με βάση την αντικειμενική αξία και όχι την εμπορική. Ως εκ τούτου ο όποιος φόρος και τα όποια έξοδα υπολογίζονται με βάση τις 150.000 ευρώ και όχι την πραγματική τιμή των 250.000 ευρώ.

Από την 1^η Ιανουαρίου η εμπορική τιμή πιθανότατα θα είναι η ίδια ή θα έχει μεταβληθεί οριακά, ωστόσο η αντικειμενική αξία θα είναι 250.000 ευρώ, όσο και η πραγματική δηλαδή. Κατά συνέπεια όσοι θέλουν να προχωρήσουν σε κάποια αγορά, λογικό είναι να θέλουν να το πράξουν τώρα ειδικά στις περιοχές εκείνες, όπως το κέντρο της Αθήνας που οι τιμές έχουν αυξηθεί έως και 95%, στο Χαλάνδρι έως και 76%, στην Δάφνη 75%, στην Ανάβυσσο 62%, στον Άγιο Δημήτριο 60%, στο Ελληνικό 57%, στη Γλυφάδα 53%, στην Αργυρούπολη και στο Χαϊδάρι 46% και στου Ζωγράφου 41%.

Ας δούμε μερικά ενδεικτικά παραδείγματα:

Αν κάποιος θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στη Νέα Χαλκηδόνα – στην φθηνότερη περιοχή – και δεν αποτελεί κύρια κατοικία, οπότε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα καταβληθεί κανονικά, η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 95.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης εφόσον το αγοράσει μέχρι 31/12/2021, διαμορφώνεται στα 2.850 ευρώ. Στην περίπτωση που αγοράσει το ακίνητο το 2022, μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 125.000 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί στις 3.750 ευρώ, αυξημένος κατά 31,6%.
Για διαμέρισμα 160 τ.μ. στο Ελληνικό σε περιοχή με χαμηλή τιμή ζώνης. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται σήμερα στις 224.000 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης που θα πρέπει να πληρωθεί φθάνει τις 6.720 ευρώ. Αν το ίδιο ακίνητο αγοραστεί μετά την 1.1.2022, με τις νέες τιμές ζώνης η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 352.000 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί θα ανέλθει στα 10.560 ευρώ, αυξημένος κατά 57,14%.
Η αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. στο Λαγονήσι όπου η αντικειμενική τιμή από 750 ευρώ ανεβαίνει 1.450 ευρώ το τ.μ. ο φόρος μεταβίβασης από 2.250 ευρώ που ανέρχεται σήμερα θα εκτοξευτεί στα 4.350 ευρώ.
Για ανάλογο ακίνητο σε περιοχή του Χαλανδρίου που εντάχθηκε στο αντικειμενικό σύστημα και η τιμή που λαμβάνει υπόψη της η Εφορία αυξήθηκε από 1.250 ευρώ σε 1.900 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Ο φόρος μεταβίβασης για μια κατοικία 100 τ.μ. από 3.750 ευρώ σήμερα θα φουσκώσει μετά από έξι μήνες στα 5.700 ευρώ.
Ακίνητο 160 τ.μ. στην περιοχή του Μοσχάτου έχει σήμερα αντικειμενική αξία 288.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης που θα καταβληθεί στην περίπτωση της πρώτης κατοικίας ανέρχεται στο ποσό των 2.640 ευρώ. Το εν λόγω ακίνητο από τον Ιανουάριο του 2022 θα έχει αντικειμενική αξία 432.000 ευρώ. Ο φόρος που θα καταβληθεί ανέρχεται στις 6.960 ευρώ αυξημένος κατά 163%. Σε κάθε περίπτωση η αγορά πρέπει να γίνει πριν από το τέλος του έτους.
Για την αγορά κατοικίας 100 τ.μ. στην Κηφισιά, σε περιοχή με την χαμηλότερη τιμή ζώνης, που είναι σήμερα 1.150 ευρώ και η οποία μειώνεται από τον Ιανουάριο σε 750 ευρώ. Έτσι ο φόρος μεταβίβασης από 3.450 ευρώ που είναι σήμερα, σε σχεδόν 7 μήνες θα πέσει στα 2.250 ευρώ, μείωση 34,78%.