Γερμανία: Η ώρα του «λογαριασμού» για τους εταιρικούς κολοσσούς της αγοράς ακινήτων

Στην αξία των μετοχών των εταιρικών κολοσσών των ακινήτων στη Γερμανία αρχίζει και περνά η κρίση στην εν λόγω αφορά.

Όπως συμπεραίνει ο γερμανικός τύπος, η χρηματιστηριακή αγορά έβγαλε την ετυμηγορία της γρήγορα και σκληρά, καθώς η τιμή της μετοχής της μεγαλύτερης εταιρείας ακινήτων στη Γερμανία, Vonovia υποχώρησε κατά σχεδόν 7% την περασμένη Παρασκευή (15.03.24), αφού ο εν λόγω στεγαστικός όμιλος είχε παρουσιάσει τα ετήσια στοιχεία του το προηγούμενο βράδυ (14.03.24). Καμία άλλη μετοχή του DAX δεν είχε ασθενέστερη απόδοση.

Η άποψη, πάντως, των αναλυτών ήταν κάπως πιο ευνοϊκή. Ο όμιλος ακινήτων ανταποκρίθηκε σε μεγάλο βαθμό στις προσδοκίες της αγοράς, έγραψε ο αναλυτής Νιλ Γκριν (Neil Green) της αμερικανικής τράπεζας JP Morgan.

Οι λειτουργικές επιδόσεις και το επίπεδο των απομειώσεων ακινήτων είναι σύμφωνα με τις προσδοκίες, σύμφωνα με τον Κάρστεν Όμπλινκερ (Karsten Oblinger), αναλυτή της DZ Bank.

Στην πραγματικότητα, τα ετήσια στοιχεία, τα οποία εξήγησε ο διευθύνων σύμβουλος Ρολφ Μπουχ (Rolf Buch) σε τηλεφωνική συνέντευξη την Παρασκευή (15.03.24), δίνουν μια εικόνα με έντονες αντιθέσεις.

Ο όμιλος με έδρα το Μπόχουμ κατέγραψε πέρυσι ζημίες ύψους 6,7 δισ. ευρώ μετά την απαξίωση του χαρτοφυλακίου του.

Παρ’ όλα αυτά, οι μέτοχοι πρόκειται να λάβουν υψηλότερο μέρισμα σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Ακολουθούν έξι διδάγματα που μπορούν να αντληθούν από τα ετήσια στοιχεία.

1. Τα μερίσματα αυξάνονται και πάλι

Οι επενδυτές μπορούν και πάλι να προσβλέπουν σε αύξηση των μερισμάτων από τους δύο μεγάλους γερμανικούς ομίλους ακινήτων Vonovia και LEG Immobilien φέτος – παρά τα συνεχιζόμενα αδύναμα στοιχεία κερδών.

Η εταιρεία DAX Vonovia προτείνει την αύξηση του μερίσματός της σε 0,90 ευρώ, από 85 σεντς το προηγούμενο έτος.

Ο δεύτερος μεγαλύτερος όμιλος οικιστικών ακινήτων LEG Immobilien από τον MDax, ο οποίος ακύρωσε εντελώς τη διανομή μερίσματος πέρυσι, σκοπεύει να καταβάλει μέρισμα 2,45 ευρώ ανά μετοχή αυτή τη φορά.

Ωστόσο, οι εταιρείες απέχουν πολύ από τα προηγούμενα ύψη τους. Η Vonovia κατέβαλε 1,65 ευρώ ανά μετοχή το 2022 και 1,35 ευρώ ανά μετοχή το 2021.

Οι ειδικοί είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί για το γεγονός ότι ο όμιλος θέλει τώρα να αλλάξει τη μερισματική του πολιτική στο μέλλον και να επικεντρωθεί περισσότερο στα κέρδη προ φόρων και στις ταμειακές ροές. Η Vonovia στοχεύει τώρα σε μια “πιο μετριοπαθή μερισματική πολιτική” προκειμένου να διασφαλίσει τις απαραίτητες επενδύσεις, δήλωσε ο οικονομικός διευθυντής Philip Grosse.

Ο αναλυτής Σαρλς Μπουασιέ (Charles Boissier) της μεγάλης ελβετικής τράπεζας UBS επέκρινε το γεγονός ότι, όπως ο ίδιος θεωρεί, οι διανομές τώρα ουσιαστικά οδηγούνται σε χαμηλότερο επίπεδο.

2. Τα ενοίκια συνεχίζουν επίσης να αυξάνονται

Η Vonovia διαθέτει περίπου 546.000 διαμερίσματα σε όλη την Ευρώπη, η πλειονότητα των οποίων βρίσκεται στη Γερμανία.

Τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 3,8% σε ολόκληρο τον όμιλο κατά το προηγούμενο έτος. Στη Γερμανία, το μέσο μίσθωμα στο τέλος Δεκεμβρίου ήταν 7,63 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Με 6,58 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τα ομοειδή έσοδα από ενοίκια στην ανταγωνίστρια LEG Immobilien αυξήθηκαν κατά 4% το 2023.

Η συνεχιζόμενη αύξηση των ενοικίων στη Γερμανία, η οποία βασίζεται επίσης στην ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, είναι σαφώς θετική για τη Vonovia, δήλωσε πρόσφατα η Baader Bank.

Σύμφωνα με μελέτη της Jones Lang LaSalle (JLL), η πίεση στην αγορά κατοικίας στις γερμανικές πόλεις αυξήθηκε πρόσφατα σημαντικά σε ολόκληρη τη Γερμανία – και δεν διαφαίνεται γρήγορη ανακούφιση. “Τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται, ακόμη και αν ο πληθωρισμός μειωθεί και πάλι”, δήλωσε το αφεντικό της Vonovia, Μπουχ, σε συνέντευξή του στην Handelsblatt πριν από μερικούς μήνες. Ο λόγος για αυτό είναι ο δείκτης ενοικίου, ο οποίος αντανακλά μόνο αργά την αύξηση των ενοικίων.

3. Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να βρίσκεται σε κρίση

Η ζημία ρεκόρ της Vonovia είναι κυρίως αποτέλεσμα των απαξιώσεων του χαρτοφυλακίου. “Αυτό λέει λίγα πράγματα για την κερδοφορία”, δήλωσε ο Buch.

Οι υποτιμήσεις στη LEG είχαν επίσης ως αποτέλεσμα ζημίες ύψους περίπου 1,5 δισ. ευρώ το 2023. Το 2023 ήταν ένα “annus horribilis”, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της LEG Lars von Lackum. Η TAG Immobilien με έδρα το Αμβούργο κατέγραψε επίσης ζημίες 410,9 εκατ. ευρώ το 2023, ενώ η Grand City Properties σημείωσε ζημίες ύψους 638 εκατ. ευρώ.

Η Vonovia και η LEG Immobilien υπολογίζουν τώρα σε καλύτερες εποχές. Βλέπει σταθεροποίηση των τιμών και “έξαρση της ζήτησης”, δήλωσε ο Buch. Ο Γιούργκεν Μόλναρ από τη μεσιτική εταιρεία RoboMarkets, από την άλλη πλευρά, σχολίασε ότι η γερμανική αγορά κατοικιών “απέχει ακόμη πολύ από μια στροφή προς το θετικό”.

4. Επίμονες πιέσεις στις αποτιμήσεις

Η πτώση των τιμών των ακινήτων αφήνει βαθιά σημάδια στα επιχειρηματικά μεγέθη. Σύμφωνα με τον κ. Buch, η Vonovia αναγκάστηκε να δεχθεί “ζημία ρεκόρ αποτίμησης” κατά την αναπροσαρμογή του χαρτοφυλακίου της πέρυσι.Η αγοραία αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων μειώθηκε στα 83,9 δισεκατομμύρια ευρώ στο τέλος του έτους – ένα χρόνο νωρίτερα ήταν περίπου 11 δισεκατομμύρια ευρώ υψηλότερη, στα 94,7 δισεκατομμύρια ευρώ.

Αυτό έχει εκτεταμένες συνέπειες για τους ομίλους ακινήτων, καθώς οι εταιρείες επιμετρούν τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου τους σύμφωνα με την τρέχουσα αγοραία αξία τους.

“Οι φωνές του κλάδου γίνονται όλο και πιο δυνατές”. Σύμφωνα με αυτές “οι αξίες μπορεί να έχουν ήδη πιάσει πάτο”, τόνισε ο Μπουχ. Ο όμιλος θα συνεχίσει να συγκεντρώνει τα χρήματά του και να εκχωρεί περαιτέρω πακέτα ακινήτων, προκειμένου να μειώσει τον δείκτη χρέους προς ίδια κεφάλαια (LTV).

Δεν τίθεται θέμα αύξησης κεφαλαίου, διαβεβαίωσε ο διευθύνων σύμβουλος. Οι ανησυχίες για ένα τέτοιο μέτρο είχαν επιβαρύνει σημαντικά την τιμή της μετοχής πέρυσι.

5. Η νέα κατασκευή αποτυγχάνει να αποκτήσει δυναμική

Ο Μπουχ ανακοίνωσε πως “ήμασταν από τους πρώτους που αντέδρασαν στη δραματική αύξηση των επιτοκίων – και θα είμαστε από τους πρώτους που θα επιστρέψουμε στη συνήθη πορεία μας”. Η Vonovia είχε μειώσει σημαντικά τις επενδύσεις – και παραμένει επιφυλακτική όσον αφορά τις νέες κατασκευές προς το παρόν.

Σύμφωνα με την εταιρεία, ολοκλήρωσε 2.425 νέα διαμερίσματα το 2023. Το 2024 θα ολοκληρωθούν περαιτέρω έργα παρόμοιου μεγέθους που έχουν ήδη ξεκινήσει, εξήγησε η διοίκηση. Ωστόσο, λόγω των σημερινών συνθηκών πλαισίου, δεν είναι ακόμη δυνατό να προσδιοριστεί πότε μπορεί να ξεκινήσει η κατασκευή νέων έργων.

Επομένως, ο στόχος της γερμανικής κυβέρνησης για 400.000 νέες κατοικίες ετησίως – βασικός στόχος της κυβέρνησης συνασπισμού – απέχει πολύ. “Με τα σημερινά επίπεδα των επιτοκίων, των τιμών της οικοδομικής γης, του κόστους κατασκευής και των ενοικίων, η κατασκευή νέων διαμερισμάτων δεν αποδίδει”, προειδοποίησαν οι λεγόμενοι ειδικοί σε θέματα ακινήτων στην πρόσφατη εαρινή τους έκθεση.

6. Η αλλαγή των επιτοκίων οδηγεί τις μετοχές σε υψηλότερα επίπεδα

Η μετοχή της Vonovia, η οποία είναι εισηγμένη στο Dax, ήταν μία από τις μεγαλύτερες απώλειες πέρυσι. Ενόψει της στροφής των επιτοκίων και της πτώσης των τιμών, πολλοί επενδυτές αγνόησαν τις μετοχές των υπερχρεωμένων εταιρειών.

Οι μετοχές της Vonovia έχουν ανακάμψει από τον Νοέμβριο. Ενώ η τιμή της μετοχής βρισκόταν ακόμη στα 21,74 ευρώ στις αρχές Νοεμβρίου, τώρα κυμαίνεται πολύ πάνω από τα 25 ευρώ, γεγονός που οφείλεται και στις ελπίδες ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) θα μειώσει τα επιτόκια για πρώτη φορά φέτος.

Οι περισσότεροι αναλυτές είναι αισιόδοξοι για τη μετοχή της Vonovia. Από τους 24 ειδικούς που παρακολουθούν τακτικά την εταιρεία, 20 αναλυτές συνιστούν την αγορά των μετοχών – μόνο τέσσερις ειδικοί συνιστούν την πώληση. Οι ειδικοί της τράπεζας βλέπουν τη μέση τιμή-στόχο σε βάθος δωδεκαμήνου στα 33,51 ευρώ, που θα αντιστοιχούσε σε αύξηση περίπου 30%. Οι μετοχές της Vonovia υποχώρησαν κατά περίπου 6% στις συναλλαγές της περασμένης Παρασκευής (15.03.24), γεγονός που τις καθιστά τον μεγαλύτερο χαμένο στο DAX.