Τι κάνει τα ακίνητα (κατοικίες) ακριβότερα, επιτόκια ή πληθωρισμός σε γη και οικοδομικά υλικά; Και για πόσο καιρό ακόμα;

Συμβαίνει κάτι παράξενο τους τελευταίους μήνες. Οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών, αλλά και των μεταχειρισμένων, χτυπάνε «ταβάνι».

Την ίδια στιγμή όμως από την ΤτΕ καταγράφεται μία σταθερά …συντηρητική διάθεση αιτήσεων, αλλά και εγκρίσεων στεγαστικών δανείων. Με άλλα λόγια σπίτια χτίζονται – οι νέες άδειες αυξάνονται ραγδαία – αλλά τα στεγαστικά δάνεια από τις τράπεζες δεν ακολουθούν την τάση, αντίθετα παρατηρείται μείωση στην ζήτηση δανείων.

Όμως στην αγορά ακινήτων δεν παρατηρείται περίσσια διαθέσιμων προς πώληση κατοικιών (διαμερισμάτων), ειδικά στο μεγάλο μητροπολιτικό κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Τα διαμερίσματα «φεύγουν» σαν ψωμάκια όπως χαρακτηριστικά μας έλεγε μεσίτης σε μεγάλο Δήμο της Αθήνας.

Το παράδοξο γίνεται ακόμα πιο παράδοξο γιατί τα στατιστικά στοιχεία που δόθηκαν στην δημοσιότητα δείχνουν ότι οι ψηλές τιμές -αλλού λιγότερο, αλλού περισσότερο- συνεχίζουν να τροφοδοτούνται από ένα σκληρό και επίμονο πληθωρισμό στα υλικά κόστους κατασκευής (5,9%) που συναγωνίζεται σε ποσοστό, τα ήδη υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Μια ματιά στα διαθέσιμα στοιχεία τόσο για την ζήτηση δανείων όσο και για τα επιτόκια είναι ενδεικτική.

Στην Έκθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος επιβεβαιώνει ότι η μείωση της ζήτησης στα στεγαστικά δάνεια -εκτός του δεύτερου τρίμηνο του 2023- συνεχίζεται για 2 ολόκληρα χρόνια. Γιατί; Γιατί για να ζητήσεις δάνειο στεγαστικό με τους νέους όρους των τραπεζών πρέπει να έχεις αξιόπιστο και βιώσιμο εισόδημα αφ’ ενός και αφ’ εταίρου να μπορείς να αντέξεις την αποπληρωμή των αυξημένων τόκων. Το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα των δανείων προς τα νοικοκυριά αυξήθηκε από το 3,9% που ήταν τον Ιούνιο του 2022 σε 6,2% τον Φεβρουάριο φέτος. Και όσο πιο μακράς διάρκειας το δάνειο τόσο πιο μεγάλη η αύξηση του επιτοκίου στο στεγαστικό.

Η Έκθεση της ΤτΕ καταγράφει επίσης αύξηση στο μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων με διάρκεια άνω των 5 ετών κατά 240 μονάδες βάσης (Φεβρουάριος 2024: 4,4%, Ιούνιος 2022: 2,0%), ενώ στα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια από 1 έως 5 έτη κατά 176 μονάδες βάσης (Φεβρουάριος 2024: 5,6%, Ιούνιος 2022: 3,9%).

Και το ερώτημα γίνεται πιο συγκεκριμένο. Αν ο αιτούμενος και διαθέσιμος δανεισμός για στεγαστικά για τους παραπάνω λόγους μειώνεται, τότε πως «φεύγουν» σαν… ψωμάκια τα διαμερίσματα; Είναι βέβαια αλήθεια και το επιβεβαιώνουν οι μεσίτες, ότι οι αγορές από το εξωτερικό έχουν αυξηθεί, με συγκεκριμένης προέλευσης διαβατήρια, είτε μαζικές με ανοικτές παραγγελίες αγοράς, είτε μεμονωμένες τόσο για διαμερίσματα όσο και για αυτόνομες κατοικίες.

Είναι επίσης αλήθεια ότι οι σταθμοί των νέων υπό κατασκευή γραμμών μετρό έχουν πυκνώσει την ζήτηση σε συγκεκριμένα σημεία της Αθήνας εις βάρος άλλων περιοχών που παραμένουν πιο μακριά από τις συγκοινωνιακές γραμμές ταχείας μετάβασης. Σε κάθε περίπτωση όμως οι προϋποθέσεις για αυξημένη ζήτηση από τον εγχώριο πληθυσμό, παρά την στρέβλωση που προκαλεί η εξωτερική
ζήτηση, παραμένει ο βασικός τροφοδότης της αγοράς, αλλά δεν συνάδει ούτε με την μεγάλη άνοδο των τιμών, ούτε με την χαμηλή ζήτηση στεγαστικών δανείων.

Και αν υποθέσει κανείς ότι οι αγοραστές υπολογίζουν ότι το κόστος δανεισμού θα μειωθεί στο μέλλον και πάλι δεν ξεκαθαρίζουν τα
«μυστήρια» της αγοράς, καθώς ακόμα και ο διοικητής της ΤτΕ κ. Στουρνάρας έχει εξηγήσει ότι και με την μείωση των επιτοκίων δεν πρόκειται αυτά να πέσουν εκεί που ήταν πριν από την άνοδο.

Η μοναδική ερμηνεία που θα μπορούσε να δώσει κανείς για να εξηγήσει αυτή την υπερεπάρκεια ζήτησης, χωρίς πολλά δάνεια και με τόσο ψηλές τιμές, είναι ότι υπάρχει ένα κομμάτι του πληθυσμού, που τα τελευταία χρόνια, όχι μόνο δεν υφίσταται την γενικευμένη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και την πίεση του πληθωρισμού, αλλά αντίθετα έχει αποκτήσει μεγαλύτερη εισοδηματική ευχέρεια. Τόση μεγάλη μάλιστα που να μπορεί να πληρώσει, είτε άμεσα, είτε σε πολύ μεγάλο μέρος για την απόκτηση αυτών των διαμερισμάτων.

Η αλήθεια όμως είναι ότι αυτή η «εισοδηματική ευχέρεια» δεν καταγράφεται, τουλάχιστον δεν είναι ευδιάκριτη, στην φορολογία εισοδήματος. Και το συμπληρωματικό αλλά εύλογο ερώτημα που τίθεται είναι ποιο είναι αυτό το «κομμάτι» και γιατί δεν φαίνεται πουθενά στα «χαρτιά» της εφορίας;

Όπως παραδέχθηκε ένας έμπειρος παλιός μεσίτης με τον οποίο η στήλη ήρθε σε επαφή για να εξηγήσει τα παράδοξα στην αγορά ακινήτων, «όσο η αγορά κινείται με τον τρόπο αυτό, κανένας δεν πιέζεται να ανακαλύψει το τι βαθύτερα συμβαίνει. Μας φτάνει ότι η …γη κινείται. Κάποιοι από μας βέβαια καταλαβαίνουμε ότι κάτι δεν πάει καλά, ή μάλλον κάτι δεν κολλάει, αλλά ίσως είναι νωρίς για να ανησυχήσουμε…».