Αφού προσπάθησε και απέτυχε να πουλήσει κτίρια γραφείων από το Παρίσι έως τη Φρανκφούρτη, η Amundi πλησιάζει τελικά σε μια σημαντική πώληση που θα συμβάλει στην άντληση μετρητών για τους επενδυτές που θέλουν να αποχωρήσουν από τα funds ακινήτων της.
Η Blackstone συμφώνησε να αγοράσει μια ομάδα επιχειρηματικών πάρκων έναντι 250 εκατ. ευρώ (270 εκατ. δολάρια) έως 300 εκατ. ευρώ από τον μεγαλύτερο διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων της Ευρώπης, σύμφωνα με πηγές του Bloomberg. Η αμερικανική επενδυτική εταιρεία στοιχηματίζει ότι ορισμένα από αυτά τα ακίνητα θα έχουν πιο κερδοφόρο μέλλον μόλις μετατραπούν σε ειδικές εγκαταστάσεις logistics, την στιγμή που αναδύεται και το πιο κρίσιμο δίλημμα για τα funds ακινήτων στην Ευρώπη, τα οποία επιβλέπουν περιουσιακά στοιχεία ύψους περίπου 166 δισ. ευρώ.
Σε έναν κόσμο όπου τα κτίρια γραφείων έχουν χάσει την αίγλη τους, ένας από τους λίγους τρόπους για να ανταποκριθούν στις εξαγορές είναι να πουλήσουν άλλα, πιο ελκυστικά περιουσιακά στοιχεία, όπως κτίρια κατοικιών, αποθήκες ή ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν για τέτοιες χρήσεις.
Αυτό αφήνει τους διαχειριστές κεφαλαίων – και τους εναπομείναντες πελάτες τους – με μια αυξανόμενη έκθεση σε αδύναμα τμήματα της αγοράς. Με τις εξαγορές να συνεχίζονται, ορισμένοι από αυτούς μπορεί σύντομα να μην έχουν άλλη επιλογή από το να πουλήσουν, προκαλώντας ανατιμήσεις και καθυστερώντας οποιαδήποτε ανάκαμψη της αγοράς, με πιθανές επιπτώσεις σε ολόκληρη την οικονομία.
Για ορισμένα funds ακινήτων και κατασκευαστές, «η πίεση για πώληση είναι παράλογα υψηλή», δήλωσε ο Χένινγκ Κοχ, διευθύνων σύμβουλος της Commerz Real, ενός γερμανικού διαχειριστή κεφαλαίων που επιβλέπει περίπου 34 δισ. ευρώ σε ακίνητα και ανανεώσιμες πηγές ενέργειας. «Τα funds παλεύουν με τις εκροές».
Τα funds ακινήτων ανοικτού τύπου στην Ευρώπη έχουν δει τρίμηνα εκροών, σύμφωνα με την Morningstar. Τα στοιχεία έδειξαν ότι οι επενδυτές έχουν αποσύρει περισσότερα από 12 δισ. ευρώ από τότε που η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια τον Ιούλιο του 2022, αφήνοντας το καθαρό ενεργητικό στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε ετών.
Για τα funds που επενδύουν σε μετοχές ή ομόλογα, τέτοιες εξαγορές θα ήταν επώδυνες, αλλά δεν θα δημιουργούσαν προβλήματα ρευστότητας, επειδή οι τίτλοι τιμολογούνται τακτικά χρηματιστηριακά και πωλούνται εύκολα. Τα funds ακινήτων, αντίθετα, αγοράζουν μεγάλα περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν να διακινηθούν γρήγορα και των οποίων η τρέχουσα αξία μπορεί να είναι δύσκολο να προσδιοριστεί έως ότου πωληθούν ξανά, μερικές φορές με σημαντικές εκπτώσεις σε σχέση με αυτό που τους είχε αποδώσει το fund.
Για τα funds ανοικτού τύπου, αυτό μπορεί να καταστήσει δύσκολη την πώληση περιουσιακών στοιχείων όταν οι επενδυτές θέλουν να αποχωρήσουν, δημιουργώντας μια πιθανή αναντιστοιχία ρευστότητας. Το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους στην Ευρώπη ολοκληρώθηκαν συνολικά συμφωνίες εμπορικών ακινήτων ύψους περίπου 74 δισ. ευρώ, 42% κάτω από τον μέσο όρο της πενταετίας, σύμφωνα με την Savills. Εάν τα funds πουλήσουν, είναι ευκολότερο να διαθέσουν ακίνητα όπου υπάρχουν καλύτερες προοπτικές για αύξηση των ενοικίων και να καθυστερήσουν την αναπροσαρμογή της αξίας των λιγότερο δημοφιλών περιουσιακών στοιχείων.
Στη Γερμανία, πολλά funds δυσκολεύονται να ξεφορτωθούν περιουσιακά στοιχεία λόγω των κανόνων που τους απαγορεύουν να πωλούν assets σημαντικά κάτω από τη λογιστική αξία. Εάν το κάνουν, υποχρεούνται να επανεκτιμήσουν το χαρτοφυλάκιο ή το ακίνητο προς πώληση, γεγονός που μπορεί να προκαλέσει απότομες μεταβολές στην αξία του fund.
Ορισμένοι διαχειριστές εξετάζουν επί του παρόντος το ενδεχόμενο να εξασφαλίσουν νέες πιστωτικές γραμμές από τις τράπεζές τους για τα ακίνητα που κατέχουν για να αποφύγουν την επανεκτίμηση των περιουσιακών στοιχείων και τις πιθανές πωλήσεις, δήλωσαν οι πηγές του Bloomberg.
Άλλοι αναγνωρίζουν το πρόβλημα. Η Union Investment μείωσε την καθαρή αξία ενεργητικού ενός fund ύψους 4 δισ. ευρώ κατά 17% τον περασμένο μήνα, αφού δεν μπόρεσε να πουλήσει ακίνητα στη λογιστική τους αξία για να καλύψει τις εξαγορές. Η Commerz Real διέγραψε μια επένδυση ύψους 50 εκατ. ευρώ στο έργο Elbtower στο Αμβούργο, αφού ο εργολάβος πίσω από το έργο χρεοκόπησε.
Το κατά πόσο ακριβώς οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων που δημοσιεύονται από τα funds ακινήτων αποκλίνουν από τις πραγματικές τιμές που θα μπορούσαν να αποφέρουν τα ακίνητά τους, δεν μπορεί κανείς να το φανταστεί, ιδίως όσον αφορά τα γραφεία, όπου δεν έχουν γίνει πολλές πωλήσεις. Αλλά μια ματιά στα δημόσια διαπραγματεύσιμα επενδυτικά ιδρύματα ακινήτων (REIT), όπου οι επενδυτές εκφράζουν καθημερινά τις απόψεις τους για την αγορά ακινήτων αγοράζοντας ή πουλώντας μετοχές, υποδηλώνει ότι η απόκλιση είναι σημαντική. Τα εν λόγω REITs έχουν χάσει περίπου 29% από τις αρχές του 2021, ακόμη και αφού άρχισαν να ανακάμπτουν πρόσφατα. Αντίθετα, οι καθαρές αξίες ενεργητικού που δηλώνουν τα funds έχουν μετακινηθεί ελάχιστα.
H Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προειδοποίησε πέρυσι ότι τα προβλήματα στα funds ακινήτων θα μπορούσαν να ενισχύσουν τους κινδύνους από μια κατάρρευση της αγοράς εμπορικών ακινήτων. Οι επιπτώσεις από την ύφεση της αγοράς, η οποία έχει ήδη παγιδεύσει ακίνητα που κυμαίνονται από πύργους γραφείων στο Χονγκ Κονγκ έως συγκροτήματα διαμερισμάτων στην Καλιφόρνια, θα μπορούσαν να έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην παγκόσμια οικονομία.
Στη δεκαετία του 1990, η πιστωτική επέκταση και η αύξηση του ΑΕΠ μειώθηκαν κατά 12 και 4 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα, όταν οι αξίες των επαγγελματικών ακινήτων μειώθηκαν περισσότερο από 40% σε πραγματικούς όρους, σύμφωνα με την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών.
Αριθμός Πιστοποίησης Μ.Η.Τ.232163