Για να μην υπάρξει παρεξήγηση, σπίτια υπάρχουν. Παλιά, αλλά και όχι τόσο παλιά σπίτια, όπως και νεόδμητα εξακολουθούν να υπάρχουν στις γειτονιές της Αθήνας και των Δήμων που την περιβάλλουν. Μια περιοχή δηλαδή στην οποία συγκεντρώνεται το 50% και κατά περιπτώσεις 55% του πληθυσμού της χώρας.
Κι όμως αυτοί που νοικιάζουν σπίτι -βασικά οικογένειες με δύο μισθούς ή άλλο εισόδημα- και θα ήθελαν να αποκτήσουν μία σταθερή στέγη γίνεται ολοένα και πιο δύσκολο να το καταφέρουν. Κατ’ αρχήν να ξεκαθαρίσουμε ότι τα σπίτια που «υπάρχουν» και παραμένουν κλειστά είναι δύο ειδών. Το ένα είδος αφορά σε κατοικίες που έχουν με τον ένα ή τον άλλο τρόπο περάσει στην κατοχή ή διαχείριση των διαφόρων funds και τραπεζών μέσα στην δεκαετία της μνημονιακής λαίλαπας και για πολλούς λόγους που αφορούν στην στρατηγική των νέων κατόχων διαχειριστών τους δεν βγαίνουν προς πώληση. Και οι προοπτικές είναι τέτοιες που δεν μπορεί να εκτιμήσει κανείς το πότε και με τι προϋποθέσεις αυτά τα σπίτια θα επιστρέψουν στην αγορά.
Μια μικρής κλίμακας έρευνα της στήλης σε μεσίτες που έχουν διαρκώς στραμμένη την προσοχή τους σ’ αυτή την «περιοχή», δεν οδηγεί σε συμπέρασμα …γενικής εφαρμογής.
Υπάρχει και ένα άλλο κομμάτι αυτής της αγοράς ακινήτων που παραμένουν …ακίνητα και ακατοίκητα, μικρότερο μεν, αλλά υπαρκτό και εύκολα διακριτό στις γειτονιές των περιφερειακών Δήμων της Αθήνας και λιγότερο ευρύτερα στην Αττική. Αφορά σε παλιά σπίτια της δεκαετίας του 60’ και 70’ που για κάποιο λόγο τα κληρονομικά μπερδέματα, τα έχουν αφήσει ακατοίκητα και πολλές φορές σε πλήρη εγκατάλειψη.
Η πλειονότητα των νέων κατασκευών, που πολλαπλασιάζονται με ταχείς ρυθμούς, πέρα από τα μεγάλα κατασκευαστικά πρότζεκτ του Ελληνικού ή άλλα «ακριβών» περιοχών στα νότια ή τα βόρεια της Αθήνας, που έτσι κι αλλιώς απευθύνονται σε ένα περιορισμένο αγοραστικό ή επενδυτικό κοινό, αποκτά πλέον διαστάσεις ευδιάκριτες. Ειδικά στις περιοχές και δήμους που έχουν προγραμματισθεί και κατασκευάζονται νέοι σταθμοί του Μετρό. Εδώ γίνεται κάτι ενδιαφέρον. Αλλά όχι πρωτόγνωρο.
Αυτές οι κατασκευές κατοικιών έχουν δύο «νέα» χαρακτηριστικά που σιγά σιγά επηρεάζουν και τις περιοχές που γίνονται. Κατ’ αρχήν οι όροι κατασκευής -πράσινη μετάβαση, νέα υλικά, κλπ- ανεβάζουν το κόστος τους σε επίπεδα που τις καθιστούν «όνειρο θερινής νυκτός» για αγορά, σ’ αυτούς που έμεναν στις περιοχές αυτές με ενοίκιο και υπολόγιζαν σε μία μελλοντική αγορά. Πλέον το τετραγωνικό αγγίζει επίπεδα που είναι ασύμβατα με τις δυνατότητες των εισοδημάτων -ακόμα και όταν αυτά είναι σχετικά σταθερά- των κατοίκων των περιοχών αυτών.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα τα όσα συμβαίνουν στους μεγάλους δήμους της Δυτικής Αθήνας που επεκτείνεται το Μετρό. Τα καλής κατασκευής νεόδμητα -και είναι πλέον στην πλειονότητά τους τέτοια- έχουν τιμές υπέρ-διπλάσιες εκείνων που αντίστοιχες αναλογικά κατασκευές είχαν πριν από 6 – 8 χρόνια…
Αυτό βέβαια έχει συμπαρασύρει πολλούς ιδιοκτήτες παλαιότερων κατοικιών σε εργασίες ανακαίνισης στις κατοικίες, που έχει επίσης αυξήσει σημαντικά (από 30% έως και 60%) τις προηγούμενες τιμές τους. Ασφαλώς ο πληθωρισμός στα κόστη κατασκευής έχει επηρεάσει την διαμόρφωση των τιμών. Αλλά και η δυνατότητα (λόγω της αλλαγής της ζήτησης) προσαυξήσεων στα όρια του αποκαλούμενου «πληθωρισμού της απληστίας» έχει βάλει το χεράκι της, για να χτυπήσουν τιμές που τα 2500 – 3000 ευρώ ακούγονται ήδη «ενδεχομένως πολύ καλές τιμές», ιδιαίτερα όταν η θέση τους είναι βολική για τις ανάγκες της ζωής του υποψήφιου ιδιοκτήτη.
Από κει και πάνω δεν υπάρχει όριο παρά η «εκτίμηση» και ο ισολογισμός του κατασκευαστή. Με την διαφορά ότι η απώλεια της αγοραστικής δύναμης του υποψήφιου ιδιοκτήτη, αυτών των περιοχών, τόσο λόγο της μείωσης των εισοδημάτων από την τελευταία δεκαετία, όσο και από τον πληθωρισμό στην συνέχεια, έχει καταστήσει αδύνατη την προοπτική κάλυψης της αγοράς στην ίδια περιοχή, που μέχρι σήμερα μπορούσε να νοικιάζει το συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Αυτή η «ασυμβατότητα» αλλάζει πλέον το είδος των εισοδημάτων που μπορούν να εγκατασταθούν στις νεόδμητες κατοικίες των περιοχών αυτών. Και φυσιολογικά αυξάνει την δυναμική και το ύψος των ενοικίων στις περιοχές αυτές… Με δεδομένη πλέον την δυστοκία παροχής στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες και με τα επιτόκια στα ύψη που τα έχουν φέρει οι αποφάσεις της ΕΚΤ εδώ και ενάμιση χρόνο, η δυνατότητα αγοράς από μέχρι σήμερα ενοικιαστές σχετικά «καλών εισοδημάτων» στις περιοχές αυτές σταδιακά φαίνεται να εκλείπει.
Και δημιουργείται αντίστοιχα «χώρος» που μπορεί να καλυφθεί, είτε από υψηλότερα εισοδήματα που μέχρι πριν λίγα χρόνια «δεν θα κοίταγαν» καν στις περιοχές αυτές, είτε από την απέλπιδα προσφυγή στην αποταμίευση, εάν και εφ’ όσον αυτή έχει επιβιώσει των μνημονιακών χρόνων. Όλα αυτά βέβαια θα μπορούσαν να αλλάξουν ή να επηρεασθούν θετικά ή αρνητικά για τους «ενοικιαστές» που θέλουν να αποκτήσουν σταθερή στέγη, αν κάτι συμβεί και αλλάξει η στρατηγική των funds και των τραπεζών. Ή αν υπάρξει κάποια απόφαση κυβερνητικής πολιτικής που θα είχε στόχο την άμεση στήριξη της αγοράς στέγης.
Τίποτα από τα δύο δεν φαίνεται στον ορίζοντα, τίποτα που να έχει διαστάσεις τέτοιες που να αλλάζουν την κατάσταση. Εδώ όμως ταιριάζει μια πληροφορία από την μακρινή …Κίνα. Εκεί με όρους αγοράς (ναι με όρους αγοράς) η κυβέρνηση αποφάσισε να αντιμετωπίσει συνδυαστικά το οξύτατο πρόβλημα στέγης στα μεγάλα αστικά κέντρα και το πρόβλημα της φούσκας στην αγορά ακινήτων, ενεργοποιώντας μεγάλα προγράμματα αγοράς των άδειων ακινήτων κατοικιών.
Τα αγοράζει από τις κατασκευαστικές και τα πουλάει με όρους που στηρίζονται σε κρατική επιδότηση στους ενδιαφερόμενους «ενοικιαστές» κινέζους… Γιατί το κάνει αυτό η κυβέρνηση του Πεκίνου; Για να λύσει το οξύ πρόβλημα της στέγης, για να εκτονώσει τους κινδύνους από την φούσκα των ακινήτων και να γλιτώσει τις τράπεζες από μία νέα περιπέτεια… Ποιος λόγος από τους τρείς μετράει περισσότερο για την κυβέρνηση του Πεκίνου για να προχωρήσει σ’ αυτό; Άγνωστο, αλλά έτσι κι αλλιώς δεν έχει και πολύ σημασία αυτό…
Για τη αγορά κατοικίας σήμερα, ο κ. Χαραλαμπόπουλος εκτιμά μεταξύ άλλων ότι οι νεόδμητες κατοικίες, όπου κατασκευάζονται, έχουν μεγάλες τιμές πώλησης λόγω και του κόστους κατασκευής το οποίο έχει εκτοξευτεί ένεκα των πληθωριστικών τάσεων αλλά και των απαιτήσεων των κανονισμών για ποιοτικότερα και πράσινα κτίρια ως και των νέων σύγχρονων τάσεων για smart κτίρια. Ανοδικά έχει κινηθεί και η αξία γης.
Οι ξένοι, όπως προαναφέρθηκε, εξακολουθούν να έχουν την Ελλάδα στο ραντάρ τους καθόσον είναι πιο φθηνή από άλλους ευρωπαϊκούς μεσογειακούς προορισμούς, ενώ τα εισοδήματα της πλειοψηφίας των νοικοκυριών, δεν μπορούν εύκολα να στηρίξουν την αγορά νέας κατοικίας, εκτιμά επίσης. Γενικότερα, για τις κατοικίες εκτιμά ότι έως τώρα υπάρχει ανοδική τάση αλλά ενδεχομένως το επόμενο έτος να έχουμε διορθώσεις σε ορισμένα σημεία που παρατηρούνται εξάρσεις.
Πάντως σημαντικό ρόλο παίζει η ζήτηση από το εξωτερικό, που είναι σημαντική. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα αποτελεί κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, ενώ παρέχει και καλύτερη απόδοση από τα τραπεζικά επιτόκια. Οι υποδομές της χώρα μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ.) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός.
