Ανάσα για τους ιδιοκτήτες: Δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης απόκλισης στοιχείων ακινήτων μεταξύ ηλεκτρονικής ταυτότητας και κτηματολογίου

Διάταξη με την οποία διευκολύνεται εξαιρετικά η μεταβίβαση ακινήτου προβλέπει νομοσχέδιο το οποίο έφερε στις 20.9.2024 στη Βουλή το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης περί ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Η διάταξη αυτή προβλέπει τη δυνατότητα μονομερούς -δηλαδή χωρίς τη συναίνεση των λοιπών εξ αδιαιρέτου ιδιοκτητών- διόρθωσης απόκλισης στα στοιχεία του ακινήτου μεταξύ όσων προβλέπονται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και στο κτηματολόγιο.

Η διόρθωση αυτή, όμως, θα μπορεί να πληροί ορισμένους όρους, όπως η απόκλιση να μην ξεπερνά το 5% για οικόπεδα εντός ορίων οικισμών και η απόκλιση έως 10% για οικόπεδα εκτός σχεδίου.

Συγκεκριμένα, η σχετική διάταξη του νομοσχεδίου προβλέπει τα ακόλουθα:

1. Ο κύριος γηπέδου ή οικοπέδου με υφιστάμενα ένα ή περισσότερα κτίσματα, επί των οποίων δεν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μπορεί, αν υπάρχει ταύτιση μεταξύ των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, της εγγραφής στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και της αποτύπωσης στα κτηματολογικά διαγράμματα, να προβαίνει μονομερώς χωρίς τη συναίνεση των λοιπών εξ αδιαιρέτου ιδιοκτητών στη διόρθωση, σύμφωνα με την παραπάνω ταύτιση, των συμβολαιογραφικών πράξεων κτήσης της κυριότητας επί του γεωτεμαχίου αναφορικά με:

• την πραγματική επιφάνεια,
• το περίγραμμα και
• τη χρήση των κτισμάτων.

Η παραπάνω διόρθωση διενεργείται μονομερώς, εφόσον πληρούνται οι εξής προϋποθέσεις:

• δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του γεωτεμαχίου,
• οι αποκλίσεις επί του εμβαδού βρίσκονται εντός των ποσοστών απόκλισης της διάταξης περί των προδιαγραφών σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων και διαγραμμάτων κάλυψης, δηλαδή για οικόπεδα ή γήπεδα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, με απόκλιση έως 5%, και για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα ή γήπεδα, με απόκλιση έως 10%
• έχει καταβληθεί τυχόν οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και
• υφίστανται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017.

2. Ο κύριος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας μπορεί να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί στη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον η σημερινή πραγματική κατάσταση έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας , υπό τις εξής προϋποθέσεις:

• δεν θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου,
• έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και
• υφίστανται νομίμως ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017.

Σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, μετρήσεις με απόκλιση εμβαδού έως 2% από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης μετρήσεις θεωρούνται αποδεκτές και δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου για τη μεταβίβαση των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή για τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών. Η παρούσα εφαρμόζεται και για τις αποκλίσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών και τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών που δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του πρώτου εδαφίου.

Κύριος οριζοντίου ιδιοκτησίας μπορεί να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ως προς τη μεταφορά του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε έτερη οριζόντια ιδιοκτησία δικής του κυριότητας, υπό την προϋπόθεση, ότι η έτερη οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία μεταφέρεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης βρίσκεται επί της ιδίας οικοδομής και δεν διαθέτει, ήδη, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ιδίου σκοπού.

3. Στην περίπτωση που τίθεται ζήτημα απαγόρευσης δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις, προβλέπονται τα εξής:

• Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων.

Στην παραπάνω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. Η παραπάνω ακυρότητα των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν πραγματοποιηθεί προ της 1ης.5.2024 αίρεται με μεταγενέστερη υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος των αυθαιρεσιών ή των ανωτέρω πολεοδομικών παραβάσεων που είχαν εγκατασταθεί προ των ανωτέρω πράξεων, εφόσον αυτή είναι επιτρεπτή, και υπό την προϋπόθεση σύνταξης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Σε περίπτωση που η συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίστηκε κατά παράβαση του πρώτου εδαφίου χρήζει διόρθωσης ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, αυτή δύναται να διορθωθεί από τον τελευταίο αποκτώντα το εμπράγματο δικαίωμα, μονομερώς, ενεργούντα για λογαριασμό του και για λογαριασμό του μεταβιβάζοντος, τεκμαιρομένου ότι ο αποκτών ενεργεί δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 235, 223 και 726 του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164).

Κατά τη σχετική διόρθωση της οικείας πράξης προσαρτώνται μόνον το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του τελευταίου αποκτώντος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, η βεβαίωση υπαγωγής, το σχεδιάγραμμα της κάτοψης, και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Τυχόν απαιτούμενη δήλωση φόρου υποβάλλεται μονομερώς.