Η αφερεγγυότητα μεγάλων τμημάτων του αυστριακού επενδυτή ακινήτων Signa Group του Rene Benko και αρκετών κατασκευαστών έργων δείχνει σαφώς ότι η αγορά εμπορικών ακινήτων βρίσκεται σε κρίση.
Δεν πλήττεται μόνο η Γερμανία, αλλά η κρίση των ακινήτων στην υπόλοιπη Ευρώπη και στις ΗΠΑ αναστατώνει επίσης τους επενδυτές.
Η αγορά ακινήτων γραφείων υποφέρει ιδιαίτερα. H Ηandelsblatt απαντά σε 7 ερωτήσεις για το αν υπάρχει κίνδυνος νέας οικονομικής κρίσης;
1. Ακίνητα γραφείων: Πόσο σοβαρή είναι η ύφεση στη γερμανική αγορά;
Η ζήτηση για χώρους γραφείων έχει μειωθεί κατακόρυφα στη Γερμανία. Για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο τομέας αυτός ήταν ο σημαντικότερος τομέας της αγοράς εμπορικών ακινήτων, αλλά τώρα έχει χάσει την ηγετική του θέση.
Σύμφωνα με στοιχεία της BNP Paribas Real Estate, ο όγκος των επενδύσεων για ακίνητα γραφείων στη Γερμανία ανήλθε σε μόλις 6 δισεκατομμύρια ευρώ το 2023 – μια πτώση 73% σε σύγκριση με το 2022. Οι ειδικοί σημειώνουν ότι πρόκειται για το πιο αδύναμο αποτέλεσμα για αυτή την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων από την εποχή της χρηματοπιστωτικής κρίσης.
Δεν διαφαίνεται ταχεία ανάκαμψη. Ο Γενς Τολκμιτ (Jens Tolckmitt), διευθύνων σύμβουλος της Ένωσης Γερμανικών Τραπεζών Pfandbrief (VDP), δεν αναμένει σταθεροποίηση των τιμών των εμπορικών ακινήτων.
Το μέλος του διοικητικού συμβουλίου της Deka, Ματίας Ντάνε (Matthias Danne), προέβλεψε επίσης πριν από λίγες ημέρες: “Πιστεύω ότι οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν ακόμη περισσότερο το 2024, επειδή η νέα κατάσταση δεν έχει ακόμη γίνει αποδεκτή και δεν έχει εφαρμοστεί παντού”.
2. Πώς είναι η κατάσταση σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες;
Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους έχει μειωθεί και στην υπόλοιπη Ευρώπη. Σύμφωνα με τον ευρωπαϊκό δείκτη ενοικίασης γραφείων από τον διεθνή πάροχο υπηρεσιών ακινήτων Jones Lang LaSalle (JLL), η απορρόφηση στην Ευρώπη, δηλαδή το σύνολο των χώρων που εκμισθώθηκαν πρόσφατα, μειώθηκε σε 8,7 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα το 2023 στο σύνολό του – μια πτώση 17% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.
Όσον αφορά τις κενές θέσεις, υπάρχει σημαντική διαφορά σε σχέση με τις ΗΠΑ. Τα στοιχεία της Moody’s Analytics δείχνουν ότι το δ’ τρίμηνο του 2023 στις ΗΠΑ έμειναν περισσότερα γραφεία κενά από ποτέ άλλοτε. Το ποσοστό κενών χώρων εκεί ανέρχεται σε 19,6%.
Σύμφωνα με στοιχεία της JLL, το μέσο ποσοστό κενών χώρων για γραφεία στην Ευρώπη παραμένει συγκριτικά χαμηλό στις βασικές ευρωπαϊκές αγορές, στο οκτώ τοις εκατό το τέταρτο τρίμηνο του 2023. Οι ειδικοί κατέγραψαν τα υψηλότερα ποσοστά κενών χώρων στη Στοκχόλμη (12,5%), τη Μαδρίτη (10,5%), το Άμστερνταμ (7,5%), τη Βαρκελώνη (9,8%) και το Δουβλίνο (14,9%).
3. Γιατί η αγορά γραφείων δέχεται τόσο μεγάλη πίεση;
Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους η αγορά εξελίσσεται τόσο δραματικά. Τα αυξανόμενα επιτόκια και ο πληθωρισμός συμπιέζουν τη ζήτηση.
Ταυτόχρονα, οι τιμές των ακινήτων έχουν μειωθεί.
Αυτό ασκεί πίεση στους επενδυτές. Ειδικότερα, οι εταιρείες που είχαν βασιστεί σε χαμηλά ίδια κεφάλαια και υψηλή δανειακή χρηματοδότηση φτάνουν στα οικονομικά τους όρια. Αυτό συμβαίνει επειδή δεν μπορούν ούτε να πουλήσουν τα ακίνητά τους σε υψηλές τιμές ούτε να αυξήσουν σημαντικά τα ενοίκια. Ταυτόχρονα, οι τράπεζες απαιτούν υψηλότερα επιτόκια και περισσότερες εξασφαλίσεις.
Επιπλέον, μια διαρθρωτική αλλαγή κινεί την αγορά: όχι μόνο επειδή έχει αυξηθεί η πίεση που ασκείται σε πολλές εταιρείες να πληρούν τα κριτήρια ESG κατά την επιλογή των ακινήτων. Αυτό εστιάζει την προσοχή στις απαιτήσεις βιωσιμότητας για τα κτίρια. Ειδικότερα, τα παλαιότερα κτίρια γραφείων είναι πλέον δύσκολο να εκμισθωθούν με έκπτωση.
4. Ποια επίδραση έχει η τάση για εργασία από το σπίτι;
Πολλοί εργαζόμενοι έχουν συνηθίσει να εργάζονται από το σπίτι και μακροπρόθεσμα έρχονται λιγότερο συχνά στο γραφείο.
Οι εταιρείες χρειάζονται λιγότερους χώρους γραφείων και μετακινούνται σε μικρότερα κτίρια.
Η μεγαλύτερη τράπεζα της Ευρώπης HSBC, για παράδειγμα, εγκαταλείπει την παλιά της έδρα στο Canary Wharf του Λονδίνου. Η τράπεζα σχεδιάζει να μετακομίσει σε ένα κτίριο μισού μεγέθους στο κέντρο της πόλης μέχρι το 2027.
Ορισμένοι ειδικοί φοβούνται ότι η αγορά δεν θα επιστρέψει ποτέ στο προηγούμενο επίπεδό της.
Το McKinsey Global Institute, η δεξαμενή σκέψης της εταιρείας συμβούλων, υπολόγισε πρόσφατα ότι η τάση για εργασία από το σπίτι θα μπορούσε να μειώσει την αξία των κτιρίων γραφείων στις μεγάλες πόλεις παγκοσμίως κατά 800 δισεκατομμύρια δολάρια.
Ο Μιγκέλ Ροντρίγκεζ Τίλεν (Miguel Rodriguez Thielen), υπεύθυνος για τις μισθώσεις γραφείων στη Γερμανία στον πάροχο υπηρεσιών ακινήτων JLL, λέει: “Οι αμερικανικές αγορές ακινήτων λειτουργούν συχνά ως πρωτοπόροι για τις εξελίξεις στην Ευρώπη”. Ωστόσο, υπάρχουν σαφείς διαφορές μεταξύ των δύο ηπείρων όσον αφορά τον αντίκτυπο των υβριδικών μορφών εργασίας στη χρήση των γραφείων. Το χαμηλό επίπεδο δέσμευσης στην εταιρεία και οι μεγαλύτεροι χρόνοι μετακίνησης σε σχέση με την Ευρώπη σημαίνουν ότι οι Αμερικανοί εργαζόμενοι εργάζονται όλο και περισσότερο εξ αποστάσεως.
5. Πόσα άδεια κτίρια γραφείων υπάρχουν στη Γερμανία;
Σύμφωνα με την BNP Paribas Real Estate, υπάρχουν σήμερα περίπου έξι εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα κενών χώρων γραφείων σε ολόκληρη τη Γερμανία. Περίπου 3,2 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα νέων χώρων γραφείων βρίσκονται επί του παρόντος υπό κατασκευή στις οκτώ σημαντικότερες γερμανικές τοποθεσίες. Κάποια από αυτά θα καθυστερήσουν, καθώς σχεδόν το ήμισυ του όγκου οφείλεται σε κατασκευαστές έργων που είναι πλέον αφερέγγυοι, σύμφωνα με τον πάροχο υπηρεσιών ακινήτων Savills.
Ο Σούατ Κουρτ (Suat Kurt), διευθυντής του υποκαταστήματος της JLL στη Φρανκφούρτη, λέει: “Οι επενδυτές γραφείων εξακολουθούν να είναι πολύ επιφυλακτικοί”. Παρόλο που υπήρξαν αρχικές αναπροσαρμογές των τιμών, πολλοί επενδυτές περιμένουν πιο ευνοϊκές ευκαιρίες εισόδου.
Παρ’ όλα αυτά, σύμφωνα με τη Savills, οι μεγαλύτερες γερμανικές αγορές γραφείων συνεχίζουν να καταγράφουν αυξήσεις τιμών στα προνομιακά ενοίκια. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα πρώτης κατηγορίας γραφεία σε πολύ εύκολα προσβάσιμες τοποθεσίες εξακολουθούν να έχουν ζήτηση και είναι δύσκολα διαθέσιμα σε σύντομο χρονικό διάστημα.
6. Γιατί τα ακίνητα βάζουν σε μπελάδες τις τράπεζες;
Τα ακίνητα είναι η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο. Στο παρελθόν, οι ανισορροπίες στον τομέα έχουν επανειλημμένα προκαλέσει μεγάλα σοκ στη χρηματοπιστωτική αγορά.
Το 2006, για παράδειγμα, οι μαζικές αθετήσεις των δανείων που χορηγήθηκαν σε αμερικανούς αγοραστές κατοικιών με κακή πιστοληπτική ικανότητα ήταν ένας από τους λόγους για τους οποίους τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα σε όλο τον κόσμο αντιμετώπισαν στη συνέχεια δυσκολίες.
Μεταξύ 2019 και 2022, ο τομέας των εμπορικών ακινήτων στη Γερμανία έλαβε δάνεια ακινήτων συνολικού ύψους περίπου 228 δισεκατομμυρίων ευρώ, σύμφωνα με στοιχεία του παρόχου υπηρεσιών ακινήτων CBRE.
Τα περισσότερα από αυτά τα δάνεια πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν έως το 2027. Η CBRE εκτιμά ότι 1/3 αυτών των δανείων -περίπου 77 δισεκατομμύρια ευρώ- θα μπορούσε να αντιμετωπίσει δυσκολίες αναχρηματοδότησης, εάν δεν αλλάξει το σημερινό περιβάλλον.
Ωστόσο, τα θεσμικά όργανα βρίσκονται αντιμέτωπα με μια σύγκρουση. Εάν οι δανειολήπτες τους στον τομέα των ακινήτων έχουν δυσκολίες πληρωμής, οι τράπεζες μπορούν να προσπαθήσουν να μετατρέψουν τα εργοτάξια ή τα ολοκληρωμένα κτίρια γραφείων σε μετρητά.
Ωστόσο, δεν μπορούν να βρουν αγοραστές που θα προσφέρουν στις αρχικά υπολογισμένες τιμές.
Εάν υπάρχουν προσφορές, οι ενδιαφερόμενοι ζητούν εκπτώσεις. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των ακινήτων γραφείων στη Γερμανία μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά 13,3 % σε σχέση με το έτος το τέταρτο τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με το VDP.
7. Θα μπορούσε η κρίση των εμπορικών ακινήτων να πυροδοτήσει ένα νέο κραχ;
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ανησυχεί εδώ και αρκετό καιρό για την ύφεση στις αγορές εμπορικών ακινήτων στην ευρωζώνη.
Ωστόσο, οι εποπτικές αρχές θεωρούν ότι τα προβλήματα είναι διαχειρίσιμα.
Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων από μόνος του δεν μπορεί να προκαλέσει συστημική κρίση, δήλωσε η ΕΚΤ τον Νοέμβριο.
Ωστόσο, θα μπορούσε να επιδεινώσει τις υφιστάμενες καταστάσεις πίεσης στις αγορές.
Οι γερμανικές τράπεζες διατηρούν συνολικά σχεδόν 500 δισεκατομμύρια ευρώ σε δάνεια εμπορικών ακινήτων στα βιβλία τους, γεγονός που τις καθιστά τις τράπεζες με τον υψηλότερο κίνδυνο σε αυτό το τμήμα στην ευρωζώνη, σύμφωνα με στοιχεία του πιστωτικού οργανισμού Creditreform από το 2022.
Η γερμανική αρχή χρηματοπιστωτικής εποπτείας Bafin σημείωσε πρόσφατα ότι “τα ιδιαίτερα εξειδικευμένα επιχειρηματικά μοντέλα ή η κακή επιλογή ακινήτων από τις τράπεζες” ειδικότερα θα μπορούσαν να προκαλέσουν δυσκολίες σε μεμονωμένα ιδρύματα.
Σύμφωνα με γνώστες, η ΕΚΤ προειδοποιεί πλέον τις τράπεζες με προβληματικά δάνεια επαγγελματικών ακινήτων με υψηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις.
Αυτό συμβαίνει πάντα αν τα ιδρύματα δεν έχουν επαρκή έλεγχο των κινδύνων σε αυτή τη δραστηριότητα, προειδοποίησε πρόσφατα η κεντρική τράπεζα σε συνομιλίες με τα ιδρύματα.
