«Θολός» διαγράφεται ο ορίζοντας στα μάτια των τραπεζιτών και μεσιτών στην «ατμομηχανή» της ευρωπαϊκής οικονομίας σε σχέση με την πορεία των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων μετά τις ανακοινώσεις της ΕΚΤ την περασμένη Πέμπτη (7.3.24).
Αν και η επικεφαλής της ΕΚΤ, Κριστίν Λαγκάρντ, δήλωσε πως θα περιμένει και τα στοιχεία του πληθωρισμού τον ερχόμενο Ιούνιο, οι εμπειρογνώμονες των γερμανικών τραπεζών εμφανίζονται διχασμένοι σε σχέση με την πορεία των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, με τους μισούς να βλέπουν μείωση από το Σεπτέμβριο 2024 – Μαρτίου 2025 και τους άλλους μισούς να βλέπουν σταθερότητα για την ίδια περίοδο.
Και αυτό την ίδια ώρα που η γερμανική αγορά ακινήτων υποφέρει από τη μείωση των τιμών και την ταυτόχρονη έλλειψη νέων κατοικιών.
Σημειώνεται χθες (08.03.24) πως ο επικεφαλής της Bundesbank, Nάγκελ, δήλωσε πως «αναμένουμε να πετύχουμε τον στόχο μας για πληθωρισμό 2% το 2025» ανέφερε σε δηλώσεις του σήμερα σε γερμανικά ΜΜΕ, ο επικεφαλής της γερμανικής κεντρικής τράπεζας (Bundesbank), Xόακιμ Νάγκελ (Joachim Nagel).
Ωστόσο, o επικεφαλής της Bundesbank, δεν αναμένει μείωση των επιτοκίων μέχρι τον επόμενο Ιούνιο το νωρίτερο. «Η εμπιστοσύνη είναι πιθανό να αποκατασταθεί το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Αυτό είναι σημαντικό ώστε η οικονομία να μπορέσει να αναπτυχθεί και πάλι», συνέχισε ο πρόεδρος της Bundesbank.
Σύμφωνα με την Handelsblatt, η ανακοίνωση νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ την Πέμπτη (7.3.2024) και η συνέντευξη Τύπου της Κριστίν Λαγκάρντ που ακολούθησε αμέσως μετά, έφερε «παγωμάρα» σε όσους αναζητούσαν σαφήνεια για τις επόμενες κινήσεις και σίγουρα μία πρώτη μείωση έως τον Ιούνιο.
Η αγορά των ενυπόθηκων δανείων επηρεάζεται αναπόφευκτα από τις αποφάσεις της ΕΚΤ καθώς το ύψος των βασικών επιτοκίων της κεντρικής τράπεζας καθορίζει και τα στεγαστικά επιτόκια. Έτσι, καθώς τουλάχιστον για το πρώτο εξάμηνο του έτους δεν θα υπάρξουν μειώσεις των επιτοκίων της ΕΚΤ οι ειδικοί αδυνατούν να καταλήξουν το πώς θα επηρεαστεί η αγορά των ενυπόθηκων δανείων.
Όσον αφορά την περίπτωση της Γερμανίας, τον Οκτώβριο του περασμένου έτους, φαινόταν ότι τα στεγαστικά επιτόκια θα μπορούσαν να σκαρφαλώσουν προς το 5%, αλλά έκτοτε έχουν πέσει αρκετά κάτω από το όριο του 4%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας χρηματοδότησης κατασκευών FMH Finanzberatung, το τρέχον μέσο επιτόκιο είναι περίπου 3,5% – αν και είναι ελαφρώς υψηλότερο από ό,τι στις αρχές Ιανουαρίου. Ο λόγος για την άνοδο είναι η μειωμένη ελπίδα ότι η ΕΚΤ θα αποφασίσει πολύ γρήγορα να μειώσει τα επιτόκια για πρώτη φορά φέτος.
Τι σημαίνει λοιπόν η απόφαση της ΕΚΤ την Πέμπτη για την περαιτέρω εξέλιξη των όρων δανειοδότησης ακινήτων; Οι ειδικοί προβλέπουν πώς θα εξελιχθούν τα επιτόκια των κτιρίων τις επόμενες εβδομάδες και μήνες.
«Η αναμονή για τη μείωση των επιτοκίων συνεχίζεται – ίσως περισσότερο από ό,τι είχε προβλεφθεί προηγουμένως», λέει ο Τόμας Πέτερς (Tomas Peeters), διευθύνων σύμβουλος του μεσίτη δανείων ακινήτων Baufi24.
Τα επιτόκια των κτιρίων έχουν ήδη τιμολογήσει την καθυστερημένη εξέλιξη τον τελευταίο ενάμιση μήνα – τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκαν πρόσφατα και πάλι σε συγχρονισμό με την αγορά ομολόγων.
Σύμφωνα με τον Peeters, οι καλύτερες συνθήκες για τα επιτόκια των κτιρίων είναι τώρα τουλάχιστον 3,10% και πάλι, αφού έφτασαν για λίγο στο επίπεδο του 2,90% στις αρχές του έτους.
Η προσδοκία της αγοράς ότι η ΕΚΤ θα χρειαστεί περισσότερο χρόνο από ό,τι είχε αρχικά υποτεθεί για τη μείωση των επιτοκίων εδραιώνεται ολοένα και περισσότερο, σύμφωνα με τον Μίκαελ Νόιμαν (Michael Neumann), επικεφαλής της μεσιτικής εταιρείας δανείων ακινήτων Dr Klein.
«Η αγορά υποθέτει επί του παρόντος ότι η πρώτη μείωση των επιτοκίων δεν θα έρθει πριν από το τέλος του δεύτερου ή τις αρχές του τρίτου τριμήνου», εξήγησε ο ειδικός. Σε αυτό το πλαίσιο, ο διευθύνων σύμβουλος της Dr Klein δεν αναμένει επί του παρόντος σχετικές αλλαγές στον ορίζοντα των επιτοκίων.
Πολλές από τις προσδοκίες της αγοράς για την ΕΚΤ έχουν ήδη αποτιμηθεί στα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων. Σύμφωνα με τον Νόιμαν, αυτό θα τείνει να οδηγήσει σε περαιτέρω πλάγια κίνηση των επιτοκίων ενυπόθηκων δανείων τις επόμενες εβδομάδες – με το εύρος διακύμανσης να παραμένει χαμηλό. Ο εμπειρογνώμονας της Check24, Ίνγκο Φόιτζικ (Ingo Foitzik) αναμένει επίσης σταθερές συνθήκες τις επόμενες εβδομάδες – και όχι περαιτέρω πτωτική τάση.
Οι τράπεζες διαφωνούν για τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη
Οι περισσότερες τράπεζες σε ένα πρόσφατα δημοσιευμένο μηνιαίο πάνελ επιτοκίων από την πλατφόρμα δανείων ακινήτων Interhyp υποθέτουν επίσης ότι τα επιτόκια των κτιρίων για δεκαετή δάνεια θα παραμείνουν στα ίδια επίπεδα, δηλαδή γύρω στο 3,5%, βραχυπρόθεσμα για τις επόμενες τέσσερις εβδομάδες.
Από την άλλη πλευρά, οι εμπειρογνώμονες διαφωνούν σχετικά με τη μακροπρόθεσμη προοπτική. Οι μισοί από τους ερωτηθέντες πιστεύουν ότι μεσομακροπρόθεσμα, δηλαδή τους επόμενους έξι έως δώδεκα μήνες, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα μειωθούν προς το 3%. Οι άλλοι μισοί αναμένουν ότι τα επιτόκια θα παραμείνουν σταθερά κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, κυμαινόμενα μεταξύ 3,5 και 4%.
Για τους υποψήφιους αγοραστές, οι ειδικοί έχουν μια σαφή συμβουλή. «Η συμβουλή μου προς τους υποψήφιους αγοραστές: Μην περιμένετε πολύ, γιατί οι τιμές θα μπορούσαν να αυξηθούν ξανά τους επόμενους μήνες», λέει ο Γιεργκ Ούτεχτ (Jörg Utecht), Διευθύνων Σύμβουλος του Ομίλου Interhyp.
Ο Neumann από την Dr Klein συμβουλεύει επίσης τους υποψήφιους αγοραστές να μην αφήσουν να περάσει πολύς χρόνος. Το σημερινό ευνοϊκό επίπεδο των επιτοκίων οδηγεί ήδη σε αναζωογόνηση της αγοράς και η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια έχει αυξηθεί αισθητά, αναφέρει.
«Καλή στιγμή για την αγορά ακινήτου»
Οι αγοραστές θα πρέπει να επωφεληθούν από αυτό. «Τώρα είναι μια καλή στιγμή για να αγοράσετε ένα ακίνητο», λέει ο Neumann. «Αλλά κατά τη γνώμη μου, το παράθυρο ευκαιρίας δεν είναι πολύ μεγάλο. Τα επιτόκια κινούνται πλάγια για το προβλέψιμο μέλλον. Το να περιμένουμε εδώ μια πτωτική τάση δεν είναι σκόπιμο κατά την άποψή μου».
Παράλληλα, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται και η ζήτηση για ακίνητα θα αυξηθεί, τονίζει ο ειδικός.
Και καθώς είναι γνωστό ότι η ζήτηση καθορίζει την τιμή, αναμένει ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν και πάλι σύντομα. Τότε θα είναι θέμα χρόνου να μειωθεί η προθυμία των πωλητών να διαπραγματευτούν.
