Πανευρωπαϊκή -παρά τις διαφοροποιήσεις και τι εξαιρέσεις- φαίνεται να είναι η κρίση στην αγορά ακινήτων (πχ κατοικίες, διαμερίσματα) ενώ φαίνεται πως η κρίση αυτή «χτυπά» πλέον και ορισμένες, τουλάχιστον τράπεζες.
Η κυβέρνηση της Γερμανίας -στην οποία μάλλον «χτυπά η καρδιά» της κρίσης των ακινήτων στην Ευρώπη- απέτυχε κατά πολύ από τον στόχο της για την κατασκευή κατοικιών, ο οποίος ήταν 400.000 ολοκληρωμένα διαμερίσματα πέρυσι, σημειώνει η Handelsblatt. Σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία, μόνο 260.100 διαμερίσματα εγκρίθηκαν για κατασκευή στη Γερμανία το 2023 – το χαμηλότερο επίπεδο από το 2012, όπως ανακοίνωσε η ίδια αρχή.
Είναι σε αυτό το τοπίο που στο τραπέζι πέφτουν προτάσεις του δημοσίου διαλόγου στη Γερμανία για κρατικές επιδοτήσεις με στόχο τη μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, προσωρινή απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων ή τις δημοτικές εισφορές για την κατασκευή κατοικιών. Ωστόσο, μια ματιά σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες δείχνει ότι η ύφεση δεν είναι τόσο σοβαρή σε όλες τις γειτονικές χώρες όσο στη Γερμανία.
Οι ανταποκριτές της Handelsblatt έριξαν μια ματιά στην εξέλιξη των νέων κατασκευών σε βασικές ευρωπαϊκές χώρες και δείχνουν πόσο διαλυμένη είναι πραγματικά η αγορά κατοικίας στην Ευρώπη.
Σουηδία: Η τελευταία στην Ευρώπη
Ήταν μια «δύσκολη χρονιά», λέει ο Μάγκνους Πέρσον (Magnus Persson), διευθύνων σύμβουλος του σουηδικού κατασκευαστικού ομίλου Skanska, συνοψίζοντας το 2023. Τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έπληξαν σκληρά τις νέες κατασκευές κατοικιών. Ο Persson φοβάται ότι θα χρειαστεί μέχρι το επόμενο έτος για να ανακάμψει ο κατασκευαστικός κλάδος. Στην πραγματικότητα, η Σουηδία γνώρισε πέρυσι δραστική πτώση στην κατασκευή νέων κατοικιών.
Σύμφωνα με την Κεντρική Στατιστική Υπηρεσία της Στοκχόλμης, το 2023 ολοκληρώθηκαν περίπου 29.350 διαμερίσματα. Αυτό είναι 49% λιγότερο από ό,τι το 2022, όταν χτίστηκαν 57.000 νέες κατοικίες. Και ακόμη και αυτό ήταν ακόμη πολύ λίγο, σύμφωνα με τους υπολογισμούς της οικοδομικής αρχής “Boverket”. Στις προβλέψεις της για τα έτη 2023 έως 2030, η αρχή υπολόγισε την ανάγκη για 67.300 νέα διαμερίσματα ετησίως.
«Το πιο ανησυχητικό είναι το γεγονός ότι σε μια ήδη τεταμένη κατάσταση, το ιστορικά μεγάλο έλλειμμα νέων κατοικιών αυξάνεται, καθώς η κατασκευή νέων κατοικιών παραμένει στάσιμη, ενώ η ζήτηση αυξάνεται», γράφει η αρχή σε σχόλιό της.
Για το τρέχον έτος, η “Boverket” προβλέπει την κατασκευή μόνο 20.000 νέων διαμερισμάτων. Οι πολιτικοί λένε μόνο ότι «δεν υπάρχουν γρήγορες λύσεις», όπως είπε ο υπουργός Στέγασης Αντρέας Κάρλσον. Και δεν πιστεύουν στις επιδοτήσεις. Η μόνη μικρή αχτίδα ελπίδας είναι η εξέλιξη των επιτοκίων των κτιρίων: έχουν μειωθεί και πάλι ελαφρώς τους τελευταίους μήνες και βρίσκονται σήμερα γύρω στο 4,8%.
Αναμένεται γενικά ότι η κεντρική τράπεζα της Σουηδίας θα μειώσει το βασικό επιτόκιο από το σημερινό 4% στο 3,75% τον Μάιο ή τον Ιούνιο – και ότι θα υπάρξουν πιθανώς δύο ή τρεις ακόμη μειώσεις επιτοκίων φέτος. Ως εκ τούτου, οι οικονομολόγοι αναμένουν σημαντικά χαμηλότερα επιτόκια προς το τέλος του έτους. Μόνο τότε, σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες, η κατάσταση στη σουηδική κατασκευαστική αγορά είναι πιθανό να χαλαρώσει ελαφρώς.
Ισπανία: Αύξηση των νέων κατασκευών
Η κατάσταση στην Ισπανία είναι διαφορετική από εκείνη σε πολλές άλλες χώρες. Σύμφωνα με τις προβλέψεις του δικτύου έρευνας της κατασκευαστικής αγοράς Euroconstruct, ο αριθμός των νέων κατασκευών θα συνεχίσει να αυξάνεται τα επόμενα χρόνια.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον Ντανιέλ Κουέρβο (Daniel Cuervo), Γενικό Διευθυντή του ισπανικού ομίλου ανάπτυξης και κατασκευής Vía Ágora, η αύξηση δεν είναι ακόμη αρκετή για να ανακουφίσει σημαντικά την έλλειψη κατοικιών. «Χτίζουμε πολύ λιγότερα διαμερίσματα από όσα χρειάζεται η αγορά», λέει. «Υποθέτουμε ότι υπάρχει έλλειμμα άνω του 1,5 εκατομμυρίου νέων κατασκευών στην Ισπανία».
Η Κριστίνα Αρίας (Cristina Arias) από την ισπανική εταιρεία επιθεώρησης ακινήτων Tinsa συμφωνεί μαζί του: Τα τελευταία χρόνια, στην Ισπανία κατασκευάζονται περίπου 100.000 νέα κτίρια ετησίως.
Σύμφωνα με την εμπειρογνώμονα, αυτό έρχεται σε αντίθεση με τα 260.000 νέα νοικοκυριά που έχουν κατασκευαστεί πρόσφατα στην Ισπανία κάθε χρόνο. Ένας σημαντικός λόγος για τον μεγάλο αριθμό νέων νοικοκυριών είναι το υψηλό επίπεδο μετανάστευσης στην Ισπανία.
Εκτός από την αύξηση του κόστους κατασκευής και τις δυσχέρειες στην προμήθεια υλικών, ο Arias βλέπει επίσης διαρθρωτικά προβλήματα, όπως η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων, οι μεγάλοι χρόνοι διεκπεραίωσης των οικοδομικών αδειών και οι ελλείψεις προσωπικού μεταξύ των κατασκευαστών, ως αιτίες για την έλλειψη νέων κατασκευών.
Η έλλειψη κατοικιών σταθεροποιεί την ισπανική αγορά ακινήτων στο σύνολό της: σύμφωνα με την Tinsa, οι τιμές των ακινήτων στην Ισπανία αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 5,1% πέρυσι. Ο ισπανικός κατασκευαστικός κλάδος έχει παγιωθεί μετά την έκρηξη της φούσκας των ακινήτων το 2008. Αντί για πολλές μικρές εταιρείες, η αγορά αποτελείται πλέον κυρίως από μεγάλους κατασκευαστές έργων με αντίστοιχα υψηλή οικονομική ευρωστία.
Γαλλία: Η ένωση κατασκευαστών κάνει λόγο για «καταστροφή»
Η κατάσταση στη Γαλλία είναι εξίσου δύσκολη όπως και στη Γερμανία. Η κατασκευαστική ένωση Fédération française du bâtiment (FFB) συνεχίζει να βλέπει δυσοίωνες προοπτικές για το 2024 και προβλέπει τη χειρότερη χρονιά για τις νέες κατασκευές εδώ και πάνω από 30 χρόνια. Οι ειδικοί αναμένουν ότι ο αριθμός των νέων οικοδομών που θα ξεκινήσουν φέτος θα μειωθεί κατά 16%.
«Η καταστροφή θα διαρκέσει τουλάχιστον δύο χρόνια, αν δεν αλλάξει τίποτα στον νόμο περί χρηματοδότησης», τόνισε ο Ολιβιέ Σαλερόν (Olivier Salleron), πρόεδρος του FFB. Ο Salleron συνιστά πολιτική παρέμβαση: το κράτος θα πρέπει να προσφέρει περισσότερα δάνεια με μηδενικό επιτόκιο για χαμηλόμισθους ή αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά και να αυξήσει τον αριθμό των δυνητικών αγοραστών αυξάνοντας τα εισοδηματικά όρια για τα δάνεια αυτά.
Η Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) προβλέπει απώλεια 300.000 θέσεων εργασίας στον κατασκευαστικό κλάδο έως το 2025. Σύμφωνα με την επίσημη γαλλική βάση δεδομένων για τις κατασκευές Sitadel, 8,9% λιγότερα νεόδμητα ακίνητα προορίζονται για αγορά από ιδιώτες το τέταρτο τρίμηνο του 2023. Σύμφωνα με τις προβλέψεις της Euroconstruct, οι ολοκληρώσεις κατοικιών στη Γαλλία θα συνεχίσουν να μειώνονται φέτος και το επόμενο έτος.
Ο κύριος λόγος της μείωσης είναι η αύξηση των επιτοκίων χρηματοδότησης. Η αγορά παλαιότερων διαμερισμάτων μειώθηκε επίσης για το λόγο αυτό. Τα επιτόκια δανείων στη Γαλλία για χρηματοδότηση άνω των 20 ετών ήταν κατά μέσο όρο 4,2% τον Δεκέμβριο του 2023. Τα επιτόκια έχουν τετραπλασιαστεί μέσα σε δύο χρόνια. Επιπλέον, οι τιμές αγοράς για τα νεόδμητα διαμερίσματα αυξήθηκαν το 2023 – κυρίως επειδή το κόστος των υλικών αυξήθηκε πρόσφατα λόγω του πληθωρισμού.
Οι τιμές των οικοπέδων έχουν επίσης αυξηθεί σε όλη τη Γαλλία. Ο λόγος για αυτό είναι ένας νόμος για το κλίμα από το 2021, ο οποίος έχει μειώσει την ποσότητα της διαθέσιμης γης για οικοδόμηση, ιδίως σε γεωργικές και δασικές περιοχές.
Οι ειδικοί βλέπουν έναν άλλο πιθανό λόγο για τη μείωση του αριθμού των νέων οικοδομικών έργων: Εδώ και χρόνια υπάρχουν πολλές ενεργειακές επιδοτήσεις για την ανακαίνιση διαμερισμάτων. Ως εκ τούτου, είναι συχνά πιο επικερδές να επενδύσει κανείς σε παλιά κτίρια από το να χτίσει νέα.
Ο κύριος λόγος για την πτώση είναι η αύξηση των επιτοκίων χρηματοδότησης. Η αγορά διαμερισμάτων σε παλιά κτίρια μειώθηκε επίσης για το λόγο αυτό. Τα επιτόκια δανείων στη Γαλλία ήταν κατά μέσο όρο 4,2% για χρηματοδότηση άνω των 20 ετών τον Δεκέμβριο του 2023. Τα επιτόκια έχουν τετραπλασιαστεί μέσα σε δύο χρόνια. Επιπλέον, οι τιμές αγοράς νέων κτιρίων αυξήθηκαν το 2023 – κυρίως επειδή το κόστος των υλικών αυξήθηκε πρόσφατα λόγω του πληθωρισμού.
Παντού στη Γαλλία, η τιμή της οικοδομήσιμης γης έχει επίσης αυξηθεί. Ο λόγος για αυτό είναι ένας κλιματικός νόμος από το 2021 που μείωσε την πιθανή οικοδομήσιμη γη, ειδικά σε γεωργικές και δασικές εκτάσεις. Οι ειδικοί βλέπουν έναν άλλο πιθανό λόγο για τη μείωση του αριθμού των νέων κατασκευαστικών έργων: εδώ και χρόνια, υπήρξαν πολλές ενεργειακές επιδοτήσεις για την ανακαίνιση διαμερισμάτων. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι συχνά πιο χρήσιμο να επενδύσετε σε παλιά κτίρια παρά να χτίσετε νέα.
Ηνωμένο Βασίλειο: Διαδικασίες ανταγωνισμού κατά κατασκευαστικών εταιρειών
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η συνεχιζόμενη έλλειψη στέγασης έχει γίνει ένα από τα πιο σημαντικά ζητήματα πριν από τις γενικές εκλογές, οι οποίες αναμένεται να πραγματοποιηθούν το φθινόπωρο.
Πριν από λίγες ημέρες, η αντιμονοπωλιακή ρυθμιστική αρχή του Ηνωμένου Βασιλείου κίνησε επίσης διαδικασίες ανταγωνισμού εναντίον οκτώ κατασκευαστικών εταιρειών της χώρας με την υποψία ότι οι εταιρείες ενδέχεται να προσπάθησαν να περιορίσουν την προσφορά νέων κτιρίων προκειμένου να διατηρήσουν υψηλές τις τιμές κατασκευής.
Ωστόσο, σύμφωνα με την Αρχή Ανταγωνισμού και Αγοράς (CMA), οι παράνομες συμφωνίες καρτέλ στον κατασκευαστικό τομέα είναι μόνο ένας λόγος για το κενό προσφοράς και την έλλειψη στέγασης.
Σύμφωνα με τους παρατηρητές ανταγωνισμού, τα κύρια ζητήματα είναι το «περίπλοκο και απρόβλεπτο σύστημα σχεδιασμού» και το γεγονός ότι η κατασκευή κατοικιών στο Βασίλειο εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από «κερδοσκοπικές ιδιωτικές εξελίξεις». Η συντηρητική κυβέρνηση στο Λονδίνο έχει θέσει ως στόχο την κατασκευή 300. 000 νέων κατοικιών ετησίως μόνο στην Αγγλία.
Ωστόσο, με μόνο 250. 000 νέα κτίρια σε ολόκληρο το νησιωτικό βασίλειο, υπολείπεται κατά πολύ αυτού του ορίου πέρυσι. Αυτό σημαίνει ότι η Μεγάλη Βρετανία εξακολουθεί να βρίσκεται σε σχετικά καλή θέση σε μια διεθνή σύγκριση, Αλλά η ανάγκη είναι πολύ μεγαλύτερη.
Αλλά ενώ υπάρχει έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης, ειδικά για τους νέους Βρετανούς, πολλοί Συντηρητικοί ψηφοφόροι στις αγροτικές περιοχές αντιστέκονται στην ανάπτυξη εργοταξίων στις γειτονιές τους. Στα τέλη του 2022, όταν η κυβέρνηση ήθελε να καταστήσει τα κατασκευαστικά της έργα δεσμευτικά σε δημοτικό επίπεδο, 60 μέλη της κυβερνητικής παράταξης στην κάτω βουλή στάθηκαν εμπόδιο. Ο υπουργός Στέγασης, Μάικλ Γκόουβ, Michael Gove προσπαθεί τώρα να λύσει την έλλειψη στέγασης αυξάνοντας τη μετατροπή γραφείων και εμπορικών χώρων σε κατοικίες.
Ο πρώην πρωθυπουργός Ντέιβιντ Κάμερον ήθελε να κάνει το ίδιο, αλλά από τη μεταρρύθμισή του το 2013, μόνο 100. 000 νέα σπίτια έχουν χτιστεί, σύμφωνα με τη χρηματιστηριακή εταιρεία Savills.
Γερμανία: Θα υπάρξει έλλειψη 830. 000 διαμερισμάτων μέχρι το 2027
Στη Γερμανία, οι νέες κατασκευές έχουν υποχωρήσει πιο απότομα από ό, τι σε σχεδόν οποιαδήποτε άλλη ευρωπαϊκή χώρα. Ο στόχος της ομοσπονδιακής κυβέρνησης για 400. 000 ολοκληρωμένα διαμερίσματα ετησίως υποχωρεί έτσι στο μακρινό μέλλον.
Αυτά είναι πικρά νέα για όσους αναζητούν ένα μέρος για να ζήσουν. Σύμφωνα με την γερμανική Κεντρική Επιτροπή Ακινήτων (Zentrale Immobilien Ausschuss – ZIA), υπάρχει ήδη έλλειψη περισσότερων από 600. 000 διαμερισμάτων στη Γερμανία φέτος.
Μέχρι το επόμενο έτος, ο αριθμός αυτός θα αυξηθεί σε 720. 000 και μέχρι το 2027 ακόμη και σε 830. 000. «Η ανάλυση των εμπειρογνωμόνων δεν είναι απλώς μια κλήση αφύπνισης, αλλά από ορισμένες απόψεις ένας πραγματικός συναγερμός σειρήνας», δήλωσε πρόσφατα ο πρόεδρος της ZIA, Αντρέας Μάτνερ (Andreas Mattner). Ο κύριος λόγος αυτής της εξέλιξης είναι η άνοδος των επιτοκίων από την άνοιξη του 2022.
Ως αποτέλεσμα, όλα τα έργα κατασκευής κατοικιών έχουν γίνει αντιοικονομικά σχεδόν ξαφνικά, δήλωσε ο Χάραλντ Σάιμονς (Harald Simons), διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ανάλυσης ακινήτων Empirica. Η συνέπεια είναι πρακτικά η διακοπή της κατασκευής κατοικιών.
Λόγω της πτώσης των στοιχείων έγκρισης και λαμβάνοντας υπόψη τους χρόνους κατασκευής, οι ολοκληρώσεις είναι πιθανό να μειωθούν σε 150. 000 ετησίως τα επόμενα χρόνια, προειδοποίησε πρόσφατα η ZIA.
Προκειμένου να αλλάξει αυτή η δυσάρεστη κατάσταση, η ZIA προτείνει ένα πρόγραμμα της κρατικής αναπτυξιακής τράπεζας KfW, για παράδειγμα, το οποίο αποσκοπεί στη μείωση των επιτοκίων της αγοράς στο 2%. Με επιδότηση τριών δισεκατομμυρίων ευρώ, θα μπορούσαν να οικοδομηθούν 100.000 επιπλέον διαμερίσματα.
Μια προσωρινή απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων ή τις δημοτικές εισφορές για την κατασκευή κατοικιών θα ήταν επίσης «το σούπερ τούρμπο», δήλωσε ο Mattner.
Αριθμός Πιστοποίησης Μ.Η.Τ.232163