Τους πρώτους όρους για το νέο πρόγραμμα επιδότησης ακινήτων «Νέοι αγοράζουν παλιά» (JkA) ανακοίνωσε χθες (2.9.2024) η ομοσπονδιακή υπουργός Οικοδομών Κλάρα Γκέιβιτς (Klara Geywitz – SPD) στη Γερμανία.
Σύμφωνα με τις κυβερνητικές ανακοινώσεις, το επιτόκιο κατά την έναρξη του προγράμματος για την αγορά υφιστάμενων ακινήτων που χρήζουν ανακαίνισης στη Γερμανία θα ανέρχεται σε 1,51%, το δάνειο θα έχει 35ετή διάρκεια και δεκαετές σταθερό επιτόκιο.
Το πρόγραμμα JkA απευθύνεται σε οικογένειες με τουλάχιστον ένα παιδί που έχουν χαμηλά έως μεσαία εισοδήματα και δεν έχουν ακόμη δικό τους σπίτι. Συνολικά 350 εκατ. ευρώ είναι διαθέσιμα για επιδοτούμενα δάνεια της κρατικής επενδυτικής τράπεζας KfW κατά το τρέχον έτος. Είναι επίσης δυνατή η χορήγηση δανείων με διάρκεια από επτά έως 35 έτη και περίοδοι σταθερού επιτοκίου δέκα ή 20 ετών.
Η Geywitz εξήγησε ότι οι όροι για τα δάνεια είναι σημαντικά ευνοϊκότεροι από που προσφέρουν οι εμπορικές τράπεζες. Με τον τρόπο αυτό, μια οικογένεια με δύο παιδιά θα μπορούσε να εξοικονομήσει έως και 18.000 ευρώ. «Οι οικογένειες μπορούν, για παράδειγμα, να μετακομίσουν στο παλιό τους σπίτι, να ανακαινίσουν ένα υπάρχον σπίτι και να επωφεληθούν ταυτόχρονα από άλλες επιδοτήσεις ανακαίνισης».
Ομοσπονδιακή επιχορήγηση συν δημοτική επιχορήγηση
Σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, υπάρχουν περίπου 1,9 εκατομμύρια κενά διαμερίσματα και κτίρια στη Γερμανία.
Με το νέο πρόγραμμα, η κυβέρνηση θέλει να συμβάλει στην αύξηση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης. Το φορολογητέο ετήσιο εισόδημα του νοικοκυριού των αιτούντων δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 90.000 ευρώ, συν 10.000 ευρώ για κάθε επιπλέον ανήλικο παιδί στο νοικοκυριό.
Το επιδοτούμενο κτίριο πρέπει να διαθέτει πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης με κλάση απόδοσης F ή χειρότερη κατά τη στιγμή της υποβολής της αίτησης. Οι αγοραστές έχουν στη συνέχεια 54 μήνες για να αναβαθμίσουν το ακίνητο στο ελάχιστο επίπεδο ενεργειακής απόδοσης μιας κατοικίας με βαθμό απόδοσης EH70. EH70 σημαίνει ότι ένα κτίριο καταναλώνει το 70% της ενέργειας που απαιτείται από ένα νομικά καθορισμένο πρότυπο σπίτι.
Πολλοί δήμοι έχουν ήδη εισαγάγει ένα πρόγραμμα χρηματοδότησης «Young buys old» τα τελευταία χρόνια, όπως για παράδειγμα η πόλη Lengerich. Η Sarah Telljohann από το τμήμα «Δόμηση, Πολεοδομία και Περιβάλλον» δήλωσε ότι η νέα ομοσπονδιακή χρηματοδότηση θεωρήθηκε ως μια καλή προσθήκη στο πρόγραμμα επιχορήγησης των δήμων λόγω της χρηματοδότησης με δάνειο KfW με χρόνια χωρίς εξόφληση.
Ο Matthias zu Eicken, επικεφαλής της πολιτικής στέγασης και αστικής ανάπτυξης στην ένωση ιδιοκτητών ακινήτων Haus & Grund Deutschland, επαίνεσε το επιτόκιο JkA ως «ελκυστικό». Είναι επί του παρόντος περίπου δύο ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερο από ό,τι η ιδιωτική χρηματοδότηση, δήλωσε στη Handelsblatt.
«Ωστόσο, παραμένει το ερώτημα για πόσο καιρό η KfW θα διατηρήσει αυτές τις ευνοϊκές αρχικές συνθήκες». Ωστόσο, είναι επικριτικός ως προς τις απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης που συνδέονται με τη χρηματοδότηση.
Η χρηματοδότηση δεν θα μπορούσε να αξιοποιηθεί καθόλου
Η γερμανική ένωση ακινήτων IVD επέκρινε τα εισοδηματικά όρια και τα χαμηλότοκα προωθητικά δάνεια ως «πολύ χαμηλά» για την ικανοποίηση των πολύ υψηλών απαιτήσεων ενεργειακής απόδοσης.
«Τα εισοδηματικά όρια πρέπει να καταργηθούν», δήλωσε ο πρόεδρος της IVD Dirk Wohltorf στην Handelsblatt.
«Το κύριο πράγμα είναι να γίνουν τα παλιά σπίτια πιο ενεργειακά αποδοτικά και να δημιουργηθεί ιδιοκτησία». Το πρόγραμμα έχει δυνατότητες. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να εξουδετερώσει το «φαινόμενο του ντόνατ» με τον μαρασμό των αστικών κέντρων και την αυξανόμενη ανάπτυξη των προαστίων. Τελικά, όμως, η χρηματοδότηση μπορεί να μην αξιοποιηθεί καθόλου, «όχι λόγω έλλειψης ζήτησης, αλλά λόγω έλλειψης καταλληλότητας για την πραγματικότητα».
Ο πρόεδρος της IVD προτείνει επίσης τη μεταρρύθμιση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, ώστε οι φιλικές προς το κλίμα επενδύσεις να μπορούν να συμψηφίζονται με τη φορολογική υποχρέωση: «Αυτό θα βοηθούσε όλους τους αγοραστές κατοικιών και θα εξασφάλιζε τις τόσο σημαντικές επενδύσεις σε υφιστάμενα κτίρια».
Στην πραγματικότητα, το υψηλό παρεπόμενο κόστος αγοράς στη Γερμανία αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για την αγορά κατοικίας. Ο φόρος μεταβίβασης γης στα 16 ομόσπονδα κρατίδια κυμαίνεται σήμερα μεταξύ 3,5% και 6,5%. Σε αυτό προστίθενται οι προμήθειες των κτηματομεσιτών, τα συμβολαιογραφικά τέλη και τα έξοδα του κτηματολογίου.
Είναι αλήθεια ότι η συμφωνία συνασπισμού μεταξύ του SPD, των Πρασίνων και του FDP είχε συμφωνήσει να επιτρέψει στα ομόσπονδα κρατίδια μια πιο ευέλικτη δομή για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, για παράδειγμα μέσω ενός αφορολόγητου επιδόματος. Ωστόσο, δεν υπάρχει ακόμη συμφωνία σε αυτό το σημείο.
Το αρμόδιο ομοσπονδιακό υπουργείο Οικονομικών υπό τον Christian Lindner (FDP) δεν ήταν σε θέση να παράσχει στη Handelsblatt νέα κατάσταση κατόπιν σχετικού ερωτήματος. Είχε αποστείλει ένα σχέδιο για πιθανή εφαρμογή στα ομόσπονδα κρατίδια. Ωστόσο, αυτά αντέδρασαν επιφυλακτικά, διότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί σημαντική πηγή εσόδων με περίπου 17 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως.