Εξαπλώνεται στην Ευρώπη η κρίση στην αγορά εμπορικών ακινήτων – «Καμπανάκι» για τις τράπεζες

Τα προβλήματα στην αμερικανική αγορά εμπορικών ακινήτων, που έχουν ήδη πλήξει τράπεζες στη Νέα Υόρκη και την Ιαπωνία, μεταφέρθηκαν στην Ευρώπη αυτή την εβδομάδα, αυξάνοντας τους φόβους για ευρύτερη εξάπλωση, σύμφωνα με το Bloomberg.

Το τελευταίο θύμα ήταν η γερμανική τράπεζα Deutsche Pfandbriefbank AG, η οποία είδε τα ομόλογά της να καταρρέουν λόγω ανησυχιών για την έκθεσή της στον τομέα των εμπορικών ακινήτων. Αντέδρασε εκδίδοντας μια απρογραμμάτιστη ανακοίνωση σήμερα ότι αύξησε τις προβλέψεις λόγω της «επίμονης αδυναμίας των αγορών ακινήτων».

Περιέγραψε την τρέχουσα αναταραχή ως τη «μεγαλύτερη κρίση ακινήτων μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση».

Οι τράπεζες λαμβάνουν όλο και περισσότερες προβλέψεις για το χρέος που χορηγείται σε ιδιοκτήτες ακινήτων και κατασκευαστές, καθώς τα δάνεια αρχίζουν να «κοκκινίζουν» μετά την αύξηση των επιτοκίων που κατέστρεψε την αξία των κτιρίων σε όλο τον κόσμο. Χθες (06.02.24), η υπουργός Οικονομικών των ΗΠΑ, Τζάνετ Γέλεν, δήλωσε ότι οι απώλειες στα εμπορικά ακίνητα είναι μια ανησυχία που θα ασκήσει πίεση στους ιδιοκτήτες, αλλά πρόσθεσε ότι πιστεύει ότι το πρόβλημα είναι διαχειρίσιμο.

Για τα γραφεία στις ΗΠΑ, όπου η επιστροφή στην εργασία μετά την πανδημία ήταν πιο αργή και λιγότερο ουσιαστική, η μείωση της αξίας ήταν ιδιαίτερα σοβαρή. Και ορισμένοι προβλέπουν ότι ο πλήρης αντίκτυπος μπορεί να μην έχει ακόμη αποτιμηθεί πλήρως. Οι αναλυτές της Green Street δήλωσαν ότι μπορεί να χρειαστεί περαιτέρω απομείωση έως και 15% φέτος.

«Οι τιμές εκτίμησης παραμένουν υπερβολικά υψηλές», έγραψαν σε σημείωμά τους. «Οι τράπεζες που βασίζουν τις αποφάσεις τους σε αυτές τις εκτιμήσεις έχουν μεγαλύτερες πιθανότητες να λάβουν απομειώσεις» και ορισμένοι θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν “πίεση” ως αποτέλεσμα.

Η βουτιά των ομολόγων των γερμανικών τραπεζών ήταν το τελευταίο από μια σειρά προειδοποιητικών σημάτων. Η New York Community Bancorp περικόπηκε σε «σκουπίδια» από την Moody’s Investors Service μετά την επισήμανση προβλημάτων με ακίνητα, ενώ η ιαπωνική Aozora Bank κατέγραψε την πρώτη της ζημία μετά από 15 χρόνια λόγω προβλέψεων για δάνεια που είχαν χορηγηθεί σε αμερικανικά εμπορικά ακίνητα.

«Υπάρχουν σοβαρές ανησυχίες στην αμερικανική αγορά CRE», δήλωσε ο Paul van der Westhuizen, πιστωτικός στρατηγικός αναλυτής της Rabobank. «Δεν είναι ένα θέμα για τις μεγαλύτερες αμερικανικές και ευρωπαϊκές τράπεζες, αλλά οι μικρότερες γερμανικές τράπεζες που επικεντρώνονται στην ακίνητη περιουσία αισθάνονται λίγο πόνο. Αυτή τη στιγμή όμως είναι περισσότερο θέμα κερδοφορίας παρά θέμα φερεγγυότητας γι’ αυτές. Διαθέτουν επαρκή κεφάλαια και είναι λιγότερο εκτεθειμένες στην απειλή των καταθέσεων από ό,τι οι αμιγώς λιανικές τράπεζες».

Στα αποτελέσματά της την περασμένη εβδομάδα, η Deutsche Bank κατέγραψε προβλέψεις για ζημίες σε εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ, οι οποίες ήταν υπερτετραπλάσιες από ό,τι ένα χρόνο νωρίτερα. Προειδοποίησε ότι η αναχρηματοδότηση αποτελεί τον μεγαλύτερο κίνδυνο για τον προβληματικό τομέα, καθώς οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων υποφέρουν.

Αλλού στην Ευρώπη, η ελβετική Julius Baer Group Ltd. δήλωσε ότι θα απομειώσει τεράστια δάνεια προς την πτωχευμένη εταιρεία ακινήτων Signa. Αν και επρόκειτο για ένα συγκεκριμένο θέμα, προστέθηκε στις ευρύτερες ανησυχίες για τα ακίνητα και το πόσο μακριά θα μπορούσαν να εξαπλωθούν τα ζητήματα.

«Οι επενδυτές ανησυχούν επί του παρόντος σημαντικά για την έκθεση μεμονωμένων ιδρυμάτων», δήλωσε ο Marc Decker, επικεφαλής μετοχών στην Quintet Private Bank. «Ορισμένες τράπεζες επηρεάζονται σίγουρα περισσότερο από τις ευρείας κλίμακας καθολικές τράπεζες από τα προβλήματα σε αυτή την αγορά. Ωστόσο, οι επενδυτές είναι επί του παρόντος πολύ ευαίσθητοι».

Βουτιά ομολόγων

Την Τρίτη (06.02.24), η Morgan Stanley πραγματοποίησε τηλεφωνική επικοινωνία με τους πελάτες της, συνιστώντας τους να πουλήσουν τα ομόλογα υψηλής εξασφάλισης της Deutsche PBB. Τα ομόλογα που λήγουν το 2027 έχουν υποχωρήσει πάνω από 5 σεντς από τότε και τώρα σημειώνονται γύρω στα 97, σύμφωνα με τα στοιχεία της CBBT που συγκέντρωσε το Bloomberg. Εν τω μεταξύ, τα ομόλογα AT1 της τράπεζας υποχώρησαν κατά 14 σεντς στα 37 μεταξύ Τρίτης και Τετάρτης.

Η Deutsche PBB ανακοίνωσε την Τετάρτη ότι αύξησε τις προβλέψεις για ζημίες από δάνεια στα 210-215 εκατ. ευρώ για το σύνολο του έτους. Είπε ότι «παραμένει κερδοφόρα χάρη στην οικονομική της δύναμη».

Οι ανησυχίες για την PBB έχουν εξαπλωθεί και σε άλλες τράπεζες με έκθεση σε εμπορικά ακίνητα. Τα ομόλογα της Aareal Bank AG έχουν χάσει περίπου 11 μονάδες τις τελευταίες δύο ημέρες και τώρα διαπραγματεύονται στα 75 σεντς του ευρώ. Τον Νοέμβριο ανέφερε ότι η αξία των μη εξυπηρετούμενων δανείων στις ΗΠΑ είχε υπερτετραπλασιαστεί σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Η Bafin, η τραπεζική ρυθμιστική αρχή της χώρας, δήλωσε ότι παρακολουθεί την αναταραχή στα εμπορικά ακίνητα, αρνούμενη να σχολιάσει συγκεκριμένα την Deutsche PBB.

Η κεντρική τράπεζα της Γερμανίας προειδοποίησε πέρυσι για τους κινδύνους που περιβάλλουν τα εμπορικά ακίνητα, λέγοντας ότι θα μπορούσαν να υπάρξουν «σημαντικές προσαρμογές» που θα οδηγούσαν σε υψηλότερες αθετήσεις και πιστωτικές απώλειες.

«Ο ανεξόφλητος όγκος των δανείων που έχει χορηγήσει το γερμανικό τραπεζικό σύστημα στην αμερικανική αγορά εμπορικών ακινήτων είναι συγκριτικά μικρός, αλλά σχετικά συγκεντρωμένος σε μεμονωμένες τράπεζες», δήλωσε η Bundesbank.

Οι Landesbanks, οι τράπεζες των κρατιδίων της Γερμανίας έχουν επίσης αισθανθεί τον «πόνο» της έκθεσής τους σε εμπορικά ακίνητα- το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι μεγάλες κρατικές τράπεζες – Helaba, BayernLB, LBBW και NordLB – κατέγραψαν προβλέψεις ύψους περίπου 400 εκατ. ευρώ συνολικά.

Εάν οι απώλειες στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων εξαπλωθούν στην Ευρώπη μέσω μικρότερων γερμανικών τραπεζών, αυτό θα θα θύμιζε την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008.

Τότε, ήταν οι Landesbanks που αντιμετώπισαν προβλήματα, όταν η έκθεσή τους σε ενυπόθηκα δάνεια μειωμένης εξασφάλισης στις ΗΠΑ οδήγησε σε απομειώσεις δισεκατομμυρίων ευρώ.

«Πρέπει να είστε προσεκτικοί, καθώς δεν ξέρετε ακριβώς πού είναι ο πάτος», δήλωσε ο Raphael Thuin, επικεφαλής στρατηγικών κεφαλαιαγορών στην Tikehau Capital. «Γνωρίζουμε ότι θα μπορούσε να υπάρξει περισσότερος πόνος για τα εμπορικά ακίνητα».