Η αναβάθμιση της Ελλάδας από τους τρεις διεθνείς οίκους Αξιολόγησης ως προς την πιστοληπτική της ικανότητα, η αύξηση των ξένων επενδύσεων, του τουρισμού και η γενικότερη βελτίωση της ελληνικής οικονομίας οδήγησε την εγχώρια αγορά ακινήτων το 2023 να καταγράψει ιδιαίτερα θετική πορεία. Κάτι που αναμένεται να συνεχιστεί και το 2024, αν και οι τιμές θα κρατήσουν τα υψηλά τους επίπεδα.
Παρόλα αυτά, μέσα στα χρόνια η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα έχει υποστεί σημαντικές αλλαγές, με αποτέλεσμα να εμφανίζει μια σειρά από παθογένειες οι οποίες μέχρι σήμερα δεν έχουν ξεπεραστεί. Το σημαντικότερο με διαφορά πρόβλημα του εγχώριου real estate είναι η μεγάλη γραφειοκρατία. Συγκεκριμένα, στον τομέα της αγοραπωλησίας και της μίσθωσης ακινήτων, η γραφειοκρατία αυξάνει το κόστος και τη διάρκεια των συναλλαγών.
Για παράδειγμα, η διαδικασία αγοραπωλησίας ενός ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες και να απαιτήσει τη συγκέντρωση μεγάλου όγκου δικαιολογητικών. Αυτό αυξάνει το κόστος της συναλλαγής για τον πωλητή και τον αγοραστή, και μπορεί να αποθαρρύνει τους επενδυτές από την αγορά ελληνικών ακινήτων.
Ακόμη, λειτουργεί αρνητικά καθώς διευκολύνει σε σημαντικό βαθμό τη διαφθορά. Ειδικότερα, δημιουργεί ευκαιρίες για διαφθορά, καθώς οι εμπλεκόμενοι στις συναλλαγές ακινήτων μπορεί να αναγκαστούν να δώσουν χρήματα ή άλλα οφέλη σε δημόσιους υπαλλήλους για να επισπεύσουν τις διαδικασίες ή να εξασφαλίσουν ευνοϊκές αποφάσεις.
Παρολ’ αυτά έχουν γίνει κάποια σημαντικά βήματα για να περιοριστεί αλλά κρίνεται απαραίτητο να απλουστευτεί περαιτέρω η νομοθεσία για τις συναλλαγές των ακινήτων.
Δεύτερη παθογένεια της ελληνικού real estate είναι υπέρμετρη φορολογία που υπάρχει. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνονται με μια σειρά από φόρους, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων και ο φόρος ακίνητης περιουσίας. Η υψηλή φορολογία αποτελεί ένα σημαντικό εμπόδιο για την αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα για τους νέους ανθρώπους. Αν και υπήρξε μία μείωση στον φόρο μεταβίβασης και στον ΕΝΦΙΑ, όπως υποστηρίζουν παράγοντες της αγοράς, χρειάζονται περισσότερες φοροελαφρύνσεις.
Ακόμη, ένα θέμα που πρέπει οπωσδήποτε να ολοκληρωθεί είναι το κτηματολόγιο, καθώς αποτελεί αγκάθι τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο για τις ξένες επενδύσεις. Γενικά η ύπαρξη κτηματολογίου αυξάνει την εμπιστοσύνη των επενδυτών στην ελληνική αγορά ακινήτων και αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων, οι οποίες μπορούν να συμβάλουν στην ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας.
Επιπλέον, μεγάλο πρόβλημα της αγοράς είναι και το γεγονός ότι οι μεταβιβάσεις καθυστερούν σημαντικά, λόγω του ότι η έκδοση πιστοποιητικών απαιτεί χρόνο. Συγκεκριμένα, για να βγάλει ο πολίτης μία φορολογική ενημερότητα γρήγορα πρέπει να μη χρωστά, ενώ για να βγάλει μια ταυτότητα κτιρίου πρέπει να μην έχει αυθαίρετα.
Καθοριστικό ρόλο ωστόσο είχε και οικονομική κρίση που έπληξε την Ελλάδα από το 2009 και είχε έτσι σημαντικό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων. Η κρίση οδήγησε σε σημαντική μείωση της ζήτησης για ακίνητα, η οποία είχε ως αποτέλεσμα την πτώση των τιμών. Ωστόσο, η πτώση των τιμών δεν ήταν ομοιόμορφη σε όλες τις περιοχές της χώρας.
Σε ορισμένες περιοχές, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, οι τιμές διατηρήθηκαν σε υψηλά επίπεδα, γεγονός που οφείλεται σε διάφορους παράγοντες, όπως η έλλειψη διαθέσιμων οικιστικών χώρων και η ζήτηση από επενδυτές.
Τέλος, μια από τις μεγαλύτερες παθογένειες είναι η αδυναμία αξιοποίησης των κλειστών ακινήτων που σήμερα ξεπερνούν τα 1 εκατ. ευρώ. Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο όταν ένα μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων ανήκουν στη Δημόσια περιουσία και η αξιοποίησής τους προχωρά με εξαιρετικά αργούς ρυθμούς.
