Η αγορά γραφείων στην Αττική βρίσκεται σε έντονη κινητικότητα, με τις τιμές να έχουν αυξηθεί κατά 65,5% την τελευταία δεκαετία, σύμφωνα με τη νέα έρευνα της GEOAXIS.
Το ενδιαφέρον των επενδυτών εστιάζεται σε σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, «πράσινα» γραφεία, τα οποία, ανεξαρτήτως τοποθεσίας, καταγράφουν υψηλή ζήτηση και ενοίκια που φτάνουν έως και 35 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Την ίδια στιγμή, η απουσία ξένων κεφαλαίων αποδίδεται στο μικρό μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και στο δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς, ενώ οι τιμές στα Βόρεια Προάστια συνεχίζουν να ανακάμπτουν, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως το Μαρούσι και η Κηφισιά. Παράλληλα, η ανάπτυξη νέων έργων, όπως αυτά των Noval, PwC και ΤΕΕ, αναμένεται να ενισχύσει το νεόδμητο απόθεμα στην περιοχή.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Ο Πειραιάς εξελίσσεται σε ελκυστική τοποθεσία για νέα γραφεία, λόγω της επέκτασης του μετρό και των νέων αναπτύξεων, ενώ στο κέντρο της Αθήνας παρατηρείται αυξημένη μετατροπή παλαιών γραφείων σε διαμερίσματα, καθώς το Airbnb και η χρυσή βίζα καθιστούν τη χρήση κατοικίας πιο συμφέρουσα. Παρόλα αυτά, υπάρχει αυξανόμενη ζήτηση για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, ενώ μικρομεσαίες επιχειρήσεις στρέφονται σε φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες τοποθεσίες.
Η αγορά λειτουργεί πλέον σε τρεις ταχύτητες. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν τα σύγχρονα και ποιοτικά πράσινα γραφεία, που προσελκύουν ενοίκια έως 35 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως και αποδόσεις γύρω στο 6%. Η δεύτερη κατηγορία αφορά παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου οι μισθωτικές αξίες κυμαίνονται μεταξύ 20 – 25 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως με αποδόσεις 7%. Στην τρίτη ταχύτητα κατατάσσονται τα μη ανακαινισμένα ή παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύουσες θέσεις του κέντρου της Αθήνας, που δυσκολεύονται να ενοικιαστούν ακόμη και με 10 – 15 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, με αποδόσεις 7,5%.
Η τάση για ευέλικτους χώρους εργασίας δεν έχει ακόμα ποσοτικά σημαντική επίδραση στη ζήτηση, όμως ο αριθμός των χρηστών που προτιμούν αυτούς τους χώρους αυξάνεται. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι, ενώ και η Airbnb έχει εισέλθει στη συγκεκριμένη αγορά διεθνώς, προμηνύοντας πιθανές αλλαγές στο εργασιακό περιβάλλον.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Στο μέτωπο των κόκκινων δανείων, η διαχείριση από τράπεζες και funds αποτελεί αβέβαιο παράγοντα για την αύξηση της προσφοράς γραφείων. Αν και μέχρι στιγμής το ποσοστό των γραφείων στα χαρτοφυλάκια που πωλήθηκαν είναι μικρό, μια μαζική και απρογραμμάτιστη προώθηση τέτοιων ακινήτων θα μπορούσε να προκαλέσει νέες πιέσεις στις τιμές.
Για το 2025 – 2026, η GEOAXIS εκτιμά ότι οι τρεις ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχιστούν. Οι αξίες των παλαιών γραφείων σε δευτερεύοντα σημεία αναμένεται να σταθεροποιηθούν, ενώ τα ανακαινισμένα γραφεία προβολής θα δουν αύξηση τιμών. Ωστόσο, ο ρυθμός ανόδου των αξιών στα σύγχρονα, πράσινα γραφεία φαίνεται πως θα επιβραδυνθεί.
Η έρευνα επιβεβαιώνει επίσης ότι στις μικρές αγγελίες και στις ιστοσελίδες μεσιτικών γραφείων διατίθενται κυρίως παλαιά γραφεία, χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές. Οι τιμές μίσθωσης αυτοτελών κτιρίων γραφείων με θέσεις στάθμευσης κυμαίνονται από 11,37 ευρώ/τ.μ. στη Λ. Συγγρού έως 15 ευρώ/τ.μ. στη Λ. Κηφισίας, ενώ αντίστοιχα για κτίρια χωρίς θέσεις στάθμευσης, οι τιμές διαμορφώνονται από 9,76 ευρώ/τ.μ. στη Συγγρού έως 13,93 ευρώ/τ.μ. στην Κηφισίας. Αντίστοιχα, για οριζόντιες ιδιοκτησίες, το Κολωνάκι και η Λ. Κηφισίας καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές μίσθωσης με 18 ευρώ/τ.μ. και 16,9 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως αντίστοιχα, ενώ η Λ. Συγγρού και η Λ. Μεσογείων βρίσκονται στο χαμηλότερο επίπεδο με 9 ευρώ/τ.μ.
Η διαχρονική ανάλυση δείχνει αύξηση κατά 56% στις τιμές αυτοτελών κτιρίων χωρίς θέσεις στάθμευσης και 61% για αυτά με θέσεις στάθμευσης από το 2016. Για οριζόντιες ιδιοκτησίες, η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη, φτάνοντας το 71% και 74% αντίστοιχα.
Η μελέτη της GEOAXIS στηρίχθηκε σε επιτόπιες αυτοψίες, αναλύσεις αγγελιών και στα δεδομένα των έξι βασικών αγορών γραφείων της Αθήνας: Σύνταγμα, Κολωνάκι, Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων, Λ. Συγγρού και Λ. Βουλιαγμένης. Τα συμπεράσματα αφορούν μόνο τυπικά αυτοτελή κτίρια γραφείων και οριζόντιες ιδιοκτησίες, αποκλείοντας νεόδμητα και κτίρια με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, που μπορούν να έχουν σημαντικά υψηλότερες αξίες. Η ελληνική αγορά γραφείων συνεχίζει να διαμορφώνεται σε ένα πολυεπίπεδο τοπίο, με διαφορετικές ταχύτητες και προκλήσεις που θα καθορίσουν το μέλλον της τα επόμενα χρόνια.
