Πώς δημογραφία και πολεοδομία παίζουν καθοριστικό ρόλο στη στεγαστική κρίση

Τα τελευταία 20 χρόνια, ο αριθμός των ατόμων ηλικίας 30 – 40 ετών έχει μειωθεί κατά 1 εκατομμύριο, κάτι που θα έπρεπε κανονικά να είχε μειώσει την πίεση στην αγορά νέας κατοικίας και τις ανάγκες για στέγαση. Ωστόσο, η κατάσταση έχει επιδεινωθεί εξαιτίας διάφορων παραμέτρων που λειτουργούν αντίθετα προς την αναμενόμενη χαλάρωση της πίεσης στην αγορά.

Σύμφωνα με όσα υποστήριξε ο Διευθυντής Ινστιτούτου Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών (ΙΔΕΜ) Βύρωνας Κοτζαμάνης, στο πλαίσιο του χθεσινού (12.2.2025) 2ου Real Estate Conference του Συνδέσμου Ανώνυμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας, «Η αύξηση του αριθμού των διαζευγμένων ή εν διαστάσει ατόμων απαιτεί περισσότερες κατοικίες, καθώς αντί για ένα, απαιτούνται δύο σπίτια. Παράλληλα, παρατηρείται αύξηση των μονομελών νοικοκυριών, κυρίως ηλικιωμένων, γεγονός που επηρεάζει αρνητικά τη ζήτηση για κατοικίες». Αξιοσημείωτο είναι επίσης, όπως τονίζει το γεγονός ότι, λόγω των σύγχρονων κοινωνικών και οικονομικών συνθηκών, αυξάνεται το ποσοστό των ατόμων που επιλέγουν να παραμείνουν στο πατρικό τους σπίτι, αντί να αγοράσουν ή να ενοικιάσουν δική τους κατοικία.

Αναφορικά με την προσφορά των διαθέσιμων κατοικιών, ο κ. Κοτζαμάνης υποστηρίζει ότι υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που συμβάλλουν στη μείωσή της. «Η εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως τα Airbnb, η χορήγηση της Χρυσής Βίζας και η συνεχής αύξηση των κενών κατοικιών επιδεινώνουν την κατάσταση. Ειδικότερα, από το 2011 έως το 2021, η Αττική παρουσίασε μείωση 80.000 κλειστών κατοικιών, ενώ η χορήγηση 20.000 αδειών Golden Visa ενίσχυσε την αύξηση των ακινήτων που καταλήγουν σε ξένα χέρια. Επιπλέον, στην Αττική υπάρχουν περίπου 35.000 ακίνητα που προσφέρονται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενώ άλλες 35.000 σε άλλα αστικά κέντρα και τουριστικές περιοχές» όπως επισημαίνει.

Το κενό στις νέες κατασκευές

Η κατάσταση αυτή φαίνεται να έχει επηρεάσει σημαντικά τις νέες κατασκευές. Από το 2001 έως το 2011, κατασκευάζονταν ετησίως περίπου 52.000 νέες κατοικίες στην Ελλάδα, εκ των οποίων 31.000 στην Αττική. Ωστόσο, την περίοδο 2011 – 2021, ο αριθμός αυτών των κατασκευών μειώθηκε δραματικά, φτάνοντας μόλις τις 26.000, με μόνο 4.500 από αυτές να καταγράφονται στην Αττική. Η κατάρρευση αυτή συνδέεται άμεσα με την πτώση των στεγαστικών δανείων, καθώς το 2023 καταγράφηκαν λιγότερα από 14.000 δάνεια, σε αντίθεση με τα 115.000 που καταγράφηκαν το 2007.

Ο συνδυασμός της υψηλής ανεργίας, των χαμηλών εισοδημάτων, της υποαπασχόλησης και της μεγάλης εξάρτησης από τους γονείς δυσχεραίνει την πρόσβαση των νέων στην αγορά ακινήτων, περιορίζοντας τις δυνατότητες αποταμίευσης. Εκτιμάται ότι μόνο 30.000 άτομα σε πανελλαδικό επίπεδο θα μπορέσουν να επωφεληθούν από τα προγράμματα της κυβέρνησης για την αγορά στέγης. Το υπόλοιπο ποσοστό αντιμετωπίζει την πρόκληση είτε μέσω τραπεζικών δανείων (σε περιορισμένη έκταση), είτε μέσω συγκατοίκησης ή ενοικίασης με αυξημένο κόστος, ακόμα και αν λαμβάνουν επιδότηση.

Αυτές οι συνθήκες έχουν άμεση επίδραση στο δημογραφικό τοπίο της χώρας, καθώς το στεγαστικό ζήτημα συνδέεται με την υπογεννητικότητα και τη μείωση του πληθυσμού. Ειδικότερα, οι προγραμματισμένες ενεργειακές αναβαθμίσεις αναμένεται να προσθέσουν περαιτέρω πίεση στη ζήτηση, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες δεν θα είναι σε θέση να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις για αναβάθμιση, με αποτέλεσμα να μειωθεί ο αριθμός των ακινήτων διαθέσιμων στην αγορά.

Η πληγή του χωροταξικού σχεδιασμού και των χαμηλών εισοδημάτων

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, η οποία συνδέεται άρρηκτα με την οικονομική και κοινωνική κατάσταση της χώρας, βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σημείο, όπου οι εξελίξεις του ανοδικού κύκλου της αγοράς ακινήτων αναμένεται να πλησιάσουν στην ολοκλήρωσή τους. Όπως επισημαίνει o επικεφαλής της Southrock, Γιάννης Δεληκανάκης, είμαστε «πολύ κοντά στην ολοκλήρωση του ανοδικού κύκλου», και παρά τις ενδείξεις κάποιας ήπιας διόρθωσης, δεν υφίσταται κίνδυνος «φούσκας», καθώς οι τράπεζες δεν προβαίνουν σε υπερδανεισμό. Οι λόγοι για την αδυναμία των Ελλήνων να ανταποκριθούν στις αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες είναι πολλοί και συνδέονται με την οικονομική κρίση, τον κακό πολεοδομικό σχεδιασμό και τις αδυναμίες του χωροταξικού πλαισίου.

Η οικονομική κρίση έχει προκαλέσει δραματική μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα, το οποίο σήμερα φτάνει το 68% εκείνου που ήταν το 2010, ενώ άλλες χώρες όπως η Ρουμανία και η Τσεχία παρουσίασαν αυξήσεις της τάξης του 140% και 130% αντίστοιχα. Το αποτέλεσμα είναι ότι η πλειοψηφία του πληθυσμού δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να αντιμετωπίσει τις αυξήσεις στις τιμές ακινήτων, οι οποίες είναι αποτέλεσμα της εκτόξευσης του κόστους υλικών, εργατικού δυναμικού και γης.

Ένας ακόμα παράγοντας που συμβάλλει στην στεγαστική κρίση είναι ο κακός χωροταξικός σχεδιασμός. Η Ελλάδα, σύμφωνα με τον Δεληκανάκη, δεν αξιοποιεί επαρκώς το διαθέσιμο χώρο και το χωροταξικό σχέδιο συχνά εξυπηρετεί ιδεοληψίες αντί να προωθεί τη βιώσιμη ανάπτυξη. Ο σχεδιασμός συχνά οδηγεί σε παράδοξα, όπως η επιλογή περιοχών για εγκατάσταση ανεμογεννητριών, ενώ παραμελούνται περιοχές με υψηλό τουριστικό ή αναπτυξιακό δυναμικό. Ο πολιτικός και διοικητικός ανασχεδιασμός είναι αναγκαίος για την εκμετάλλευση της γης με τρόπο που θα υποστηρίζει την ανάπτυξη και θα μειώσει τις πιέσεις στην αγορά στέγασης.

Η κατάσταση αυτή, σε συνδυασμό με την καθυστέρηση στην υλοποίηση του χωροταξικού σχεδιασμού, όπως φάνηκε και με την περίπτωση του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), δημιουργεί ένα κλίμα αβεβαιότητας, αυξάνοντας το ρίσκο για την Ελλάδα ως επενδυτικό προορισμό. Η χώρα συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από γραφειοκρατικά εμπόδια και καθυστερήσεις, οι οποίες επιβαρύνουν τις προσπάθειες ανάπτυξης και στεγαστικής ανανέωσης.

Όσο πιο ασαφής και αποσπασματικός είναι ο χωροταξικός σχεδιασμός, τόσο μεγαλύτερη είναι η ανατίμηση των τιμών γης, καθώς περιορίζεται η διαθεσιμότητα ελεύθερης γης για ανάπτυξη. Η Αττική, με το περιορισμένο διαθέσιμο έδαφος, έχει υποστεί τη μεγαλύτερη πίεση. Η ανάπτυξη νέων κατοικιών, ειδικά με τη μορφή προσιτού ενοικίου, θα εξαρτηθεί από την επίλυση αυτών των χωροταξικών και πολεοδομικών προκλήσεων.

Πώς θα επιλυθεί το στεγαστικό

Για την επίλυση του στεγαστικού ζητήματος, προτείνονται σύμφωνα με τον καθηγητή, συγκεκριμένα μέτρα. Αν και η επιβολή ανώτατων τιμών στα ενοίκια φαίνεται να αποτελεί μια λύση, οι δυσκολίες που προκύπτουν από την πολυιδιοκτησία περιορίζουν την αποτελεσματικότητά της. Αντίθετα, κρίνεται επιτακτική η δημιουργία νέων κατοικιών με προσιτό ενοίκιο και ενεργειακή αναβάθμιση. Επιπλέον, η ίδρυση ενός φορέα στεγαστικής πολιτικής που θα αναλάβει τη διαχείριση της δημόσιας γης και θα συνεργάζεται με την τοπική αυτοδιοίκηση είναι μια από τις πιο ουσιαστικές προτάσεις για την αναζωογόνηση του τομέα.

Ενδεικτικά, η Ελλάδα παρουσιάζει σοβαρές αδυναμίες σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπου το ποσοστό των κοινωνικών κατοικιών ξεπερνά το 30% των ενοικιαζόμενων και το 15% των πωλούμενων ακινήτων, όπως συμβαίνει στην Ολλανδία, την Αυστρία και τη Σουηδία. Αντίθετα, στην Ελλάδα το ποσοστό αυτό είναι μηδενικό, αναδεικνύοντας την ανάγκη για ριζικές μεταρρυθμίσεις στον τομέα της στέγασης.

Η στεγαστική κρίση δεν αφορά μόνο την αυξανόμενη ζήτηση και τις υψηλές τιμές, αλλά και τις περιορισμένες ευκαιρίες για νέες κατασκευές. Η ανάγκη για αναθεώρηση του χωροταξικού σχεδιασμού και της πολιτικής στέγασης γίνεται επιτακτική, καθώς η δημιουργία νέων, προσιτών κατοικιών με ενεργειακές αναβαθμίσεις και βιώσιμες υποδομές είναι αναγκαία για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική ανεπάρκεια και να υποστηριχθεί η οικονομική ανάπτυξη της χώρας.