Ιδιαίτερη αισιοδοξία επικρατεί στην ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς αμείωτο παραμένει το επενδυτικό ενδιαφέρον για σύγχρονους χώρους γραφείων και logistics τόσο από εγχώριους ισχυρούς παίκτες του real estate όσο και από ξένες εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων.
Μια διαφορετική εικόνα παρατηρείται ωστόσο στην υπόλοιπη Ευρώπη, όπου ο όγκος των επενδύσεων στα εμπορικά ακίνητα, γραφείων και logistics για το 2023 είναι αισθητά μειωμένος σε σχέση με το 2022, την ώρα που και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) εκφράζει την έντονη ανησυχία της για την ύφεση που αντιμετωπίζουν οι ισχυρές αγορές του real estate.
Στην ελληνική πραγματικότητα από την αρχή του χρόνου έως τα τέλη Σεπτεμβρίου έπεσαν στην αγορά των γραφείων συνολικά 450 εκατ. ευρώ, καθώς οι επενδυτές διψούν για ποιοτικά κτίρια, τα οποία σημειώνουν ιδιαίτερα υψηλές αποδόσεις που κυμαίνονται μεταξύ του 6% με 7,5%.
Συγκεκριμένα, μόνο το γ’ τρίμηνο του έτους σημειώθηκαν επενδύσεις ύψους 90 εκατ. ευρώ, αριθμός αυξημένος κατά 25% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο πέρυσι. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield Proprius το εν λόγω τρίμηνο, απορροφήθηκαν συνολικά 50.000 τ.μ. γραφείων, με αποτέλεσμα να αυξάνεται η ζήτηση για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους οδηγώντας στα ύψη τα ενοίκια.
Αναλυτικότερα, ο µέσος όρος των ενοικίων για τα σύγχρονα κτίρια γραφείων αυξήθηκε στα 28 ευρώ/τ.µ./µήνα κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του 2023, με ορισμένες συμφωνίες να υπερβαίνουν ακόμα και το όριο των 30 ευρώ/τ.μ./μήνα. Σύμφωνα με τους φορείς της αγοράς μάλιστα οι ακριβότερες περιοχές είναι το Μαρούσι, που διαθέτει ποιοτικό προϊόν, και το κέντρο, έχοντας όμως πιο παλαιωμένο απόθεμα.
Σε γραφειακούς χώρους άνω των 1.000 τετραγωνικών μέτρων οι τιμές των μισθωμάτων στις εν λόγω περιοχές κυμαίνονται μεταξύ 25 έως 28 ευρώ το τ.μ., ενώ χαμηλότερα είναι τα ενοίκια στα Νότια Προάστια, όπου ωστόσο αυξάνεται το γραφειακό απόθεμα με νέες αναπτύξεις, όπως μεταξύ άλλων της Ten Brinke και της Lamda Development στο Ελληνικό.
Σε ό,τι αφορά την Ευρώπη, η πλειοψηφία των εταιρειών έχει μειώσει στο 70% τους χώρους των γραφείων, ενώ τα επόμενα χρόνια θα υπάρχει περαιτέρω μείωση που θα αγγίζει το 60%. Συγκεκριμένα, ένα πιθανό σενάριο στο άμεσο μέλλον είναι τα γραφεία που σταδιακά εγκαταλείπονται να μετατρέπονται σε κατοικίες, καθώς ήδη τους τελευταίους 12 μήνες τα ποσοστά κενών γραφείων στην Ευρώπη αυξήθηκαν κατά 8,3%.
Παράλληλα, στα ύψη βρίσκονται και τα ενοίκια, τα οποία αυξήθηκαν μέσα στο 2023 κατά 6,3% με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να εντοπίζονται στο Παρίσι, στη Φρανκφούρτη και στο Άμστερνταμ.
Ο αγαπημένος ωστόσο τομέας των επενδυτών στην Ελλάδα φαίνεται ότι είναι οι σύγχρονοι χώροι αποθήκευσης (logistics). Ήδη αυτό το διάστημα, όπως αναφέρουν επαγγελματίες της αγοράς, αναζητούνται από τους επενδυτές συνολικά 450.000 τ.μ. νέων χώρων για ανάπτυξη «πράσινων» και σύγχρονων logistics, ενώ από το 2017 μέχρι και σήμερα έχουν γίνει επενδύσεις άνω 700 εκατ. ευρώ.
Συγκεκριμένα, το γ΄τρίμηνο ο επενδυτικός όγκος στο εν λόγω τομέα έφτασε τα 50 εκατ. ευρώ με τις τιμές των ενοικίων να έχουν αυξηθεί το τελευταίο δωδεκάμηνο κατά 5%. Την ώρα που τρέχουν νέα projects στον κλάδο έχοντας ως επίκεντρο τον Ασπρόπυργο στην Αττική και τη Σίνδο στη Θεσσαλονίκη. Ακόμη, παρά τις πιθανές παγκόσμιες οικονομικές προκλήσεις, η ελληνική αγορά logistics θα παραμείνει ανθεκτική, με αποδόσεις, της τάξεως του 7%.
Σε σχέση μάλιστα με την υπόλοιπη Ευρώπη όπου τα ενοίκια είναι αυξημένα κατά 15,9% σε ετήσια βάση, η Ελλάδα έχει αισθητά χαμηλότερες τιμές, καθώς τα μισθώματα στο συγκεκριμένο τομέα ανέρχονται στα 5 ευρώ ανά τ.μ. Σε χώρες όμως όπως η Μαδρίτη τα ενοίκια φτάνουν στα 6,1 ευρώ ανά τ.μ., στη Λισαβόνα στα 6,5 ευρώ ανά τ.μ. και στο Βερολίνο στα 7,1 ευρώ ανά τ.μ. Μάλιστα, στην Ευρώπη το συνολικό ποσοστό των κενών χώρων στις σύγχρονες αποθήκες βρίσκεται κάτω από το 4%.