Τα κόλπα με τις αντικειμενικές τιμές και τον ΕΝΦΙΑ

Στη μελέτη αναφέρεται ότι δεν είναι μέσα στις σκέψεις τής κυβέρνησης αύξηση των αντικειμενικών τιμών στη Δυτική Αττική, αντίθετα με όσα γράφονται στον Τύπο τις τελευταίες ημέρες. Αυτό που σχεδιάζεται είναι μείωση 15-20%, με ορίζοντα υλοποίησης μέχρι το τέλος Ιουνίου.

Ωστόσο, η αναπροσαρμογή αυτή από μόνη της δεν θα φέρει οπωσδήποτε μικρότερη επιβάρυνση του ΕΝΦΙΑ για τα νοικοκυριά της πόλης μας. Τα οικονομικά άδικα αποτελέσματα του φόρου αυτού σε βάρος της λαϊκής οικογένειας δεν πρόκειται να αρθούν σε όλους, αν δεν τροποποιηθούν και άλλοι συντελεστές καθορισμού του φόρου, όπως για αφορολόγητο ή για την πρώτη κατοικία. Σύμφωνα με το ρεπορτάζ της εφημερίδας μας, αυτό ακριβώς το πλαίσιο εξετάζεται από την κυβέρνηση, που συζητά το θέμα.

Η απώλεια εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό, στην περίπτωση που παρθούν μέτρα υπέρ των ασθενέστερων οικονομικά, θα αναπληρωθούν από την αύξηση του λεγόμενου συμπληρωματικού φόρου, δηλαδή αυτού που αφορά την μεγάλη ακίνητη περιουσία. Το οικονομικό ισοδύναμο φαίνεται ότι είναι διατεθειμένοι να αποδεχτούν οι δανειστές.

Σε κάθε περίπτωση πάντως, αν μειωθούν οι αντικειμενικές τιμές ακινήτων, θα υπάρξει αλυσιδωτή ελάφρυνση σε μια σειρά άλλων φόρων (δημοτικά τέλη, ΤΑΠ, γονικές παροχές κτλ.). Όπως είναι εύκολα κατανοητό, αντίστοιχα έσοδα θα χαθούν από τους δημόσιους φορείς που τα εισπράττουν. Για παράδειγμα, θα αποκτήσει “πονοκέφαλο” ο (αριστερός) δήμαρχος Χαϊδαρίου ή Αιγάλεω, ο οποίος πρέπει να πάρει την αντιδημοφιλή απόφαση να αυξήσει ο ίδιος τους συντελεστές των δημοτικών τελών ή… να ιδιωτικοποιήσει δημοτικές υπηρεσίες (Καθαριότητα κτλ).

– Γίνονται αυτά; θα αναρωτηθεί κανείς… Και δικαίως. Όμως το νέο τοπίο που θα δημιουργήσει η μείωση των αντικειμενικών αξιών είναι σαφώς πιο σύνθετο από όσο θα μπορούσε να φανταστεί κανείς, με μια επιφανειακή εξέταση. Ας δούμε λοιπόν πιο λεπτομερώς τι σχεδιάζεται και τι αλλαγές θα φέρει η αναμόρφωση -όχι κατάργηση- του ΕΝΦΙΑ, με την προϋπόθεση βέβαια ότι οι δανειστές δεν θα φέρουν στο τραπέζι νέες απαιτήσεις, όπως μονίμως κάνουν το τελευταίο διάστημα με αλλεπάλληλους αιφνιδιασμούς στο πεδίο των διαπραγματεύσεων.

Η κυβέρνηση, στην προσπάθειά της να κλείσει το δημοσιονομικό κενό με τους Θεσμούς για να σφραγιστεί η συμφωνία, αποφάσισε τελικά να διατηρήσει και φέτος τον ΕΝΦΙΑ. Όμως υπόσχεται ότι θα είναι “κουρεμένος” λόγω της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, αλλά κυρίως με παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της ελάφρυνσης της μικρής περιουσίας.

Ωστόσο, ενώ η τάση για μείωση των αντικειμενικών αξιών είναι σχεδόν γενικευμένη σε όλη τη χώρα, ώστε να προσεγγίσουν τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, δημοσίευμα της εφημερίδας “Έθνος της Κυριακής”, αναφέρει ότι για τη δυτική Αθήνα θα υπάρχει αύξηση, καθώς οι τιμές πώλησης των νεόδμητων ακινήτων παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, λόγω μεγάλων έργων υποδομής (Μετρό) που έφεραν ανάπτυξη και αναβάθμιση.

Οι ανησυχητικές αυτές ειδήσεις ώθησαν την εφημερίδα μας να αναζητήσει στοιχεία και να διαγνώσει τις προθέσεις των αρμόδιων. Τελικά, το ρεπορτάζ μας κατέληξε ότι όχι μόνο δεν θα γίνουν αυξήσεις στις αντικειμενικές, αλλά, αντίθετα, θα γίνουν και στην δυτική Αθήνα της τάξης του 15-20%, όσο δηλαδή μεσοσταθμικά και σε όλη την Ελλάδα.

Είναι όμως από μόνη της αρκετή η μείωση των αντικειμενικών, για να μειωθεί η επιβάρυνση από τον μισητό ΕΝΦΙΑ; Η απάντηση είναι όχι και εξηγούμαστε: Αυτόματη μείωση του ΕΝΦΙΑ θα προκύψει μόνο για όσα ακίνητα βρίσκονται στο όριο των κλιμακίων, δηλαδή στο κάτω άκρο του λεγόμενου “φάσματος ζώνης”, βάσει του οποίου υπολογίζεται ο επαχθής φόρος. Σε πολλές περιοχές της Δυτικής Αττικής οι αντικειμενικές κυμαίνονται από 900 ευρώ έως 1.550 ευρώ/τ.μ. και τα φάσματα ζώνης που μάς αφορούν είναι αυτά μεταξύ 1.001 – 1.500 ευρώ και 1.501 – 2.000 ευρώ.

Ας δούμε πιο αναλυτικά τι θα συμβεί με ενδεχόμενη μείωση αντικειμενικών κατά 20% και 15%:

  Τιμή Ζώνης            Μείωση 20%         Μείωση 15%

 
Με μείωση, λοιπόν, των αντικειμενικών κατά 20% (το καλύτερο σενάριο) μεταβολές στον ΕΝΦΙΑ προς τα κάτω θα έχουν τα ακίνητα που σήμερα έχουν αντικειμενική αξία 1.550 ευρώ, που θα πέσουν κάτω από τα 1.500 ευρώ, όπως και αυτά που έχουν σήμερα τιμή 1.200 και 1.100 ευρώ, που θα πέσουν κάτω από τα 1.000 ευρώ.

Με μείωση αντικειμενικών κατά 15% κερδίζουν αυτοί που σήμερα έχουν τιμές 1.550 και 1.100 ευρώ (οι ευνοημένοι κάθε σεναρίου, επειδή βρίσκονται στο κάτω άκρο του φάσματος ζώνης).

Κανένα όφελος με οποιοδήποτε σενάριο μείωσης δεν αποκομίζουν όσοι σήμερα έχουν αντικειμενικές 1.450 και 1.300 ευρώ, ενώ οριακή είναι η κατάσταση για τα ακίνητα που σήμερα αποτιμώνται με το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού στα 1.250 ευρώ.

Συμπερασματικά, μικρότερη επιβάρυνση ΕΝΦΙΑ λόγω μείωσης αντικειμενικών αξιών δεν θα έχει ολόκληρη η δυτική Αθήνα, αλλά ένα κομμάτι της.

Αν θελήσουμε να πούμε πιο συγκεκριμένα πόσο θα ελαττωθεί το ποσό του ΕΝΦΙΑ (σε όσους κατεβούν φάσμα ζώνης) τότε χοντρικά θα ισχύσει το εξής: για κάθε τετραγωνικό μέτρο θα μειωθεί περίπου κατά 1 με 1,5 ευρώ. Δηλαδή ένα σπίτι διαμέρισμα 100 τετραγωνικών με τιμή ζώνη 1.550 ευρώ θα έχει μείωση περίπου 100 έως 150 ευρώ.

Μια πιο λεπτομερής εξέταση, δείχνει ότι η επικείμενη μείωση των αντικειμενικών αξιών θα έχει πολλαπλές επιπτώσεις στην φορολογική μεταχείριση του πολίτη.

Είναι βέβαιο ότι θα μειωθεί μια σειρά φόρων. Πρόκειται για τους φόρους κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών, αλλά και τα τεκμήρια διαβίωσης. Ακόμη θα μειωθούν τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι αμοιβές σε δικηγόρους, υποθηκοφυλακεία – κτηματολόγιο, αλλά και σε αναλογούντα ΦΠΑ, γεγονός που πιθανόν να εκτοξεύσει στα ύψη την εν υπνώσει κτηματαγορά.

Επίσης, θα μειωθούν τα δημοτικά τέλη, ο δημοτικός φόρος και ο το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (το εισπράττουν οι δήμοι και υπολογίζεται με συντελεστή 0,35 τοις χιλίοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου).

Από την άλλη πλευρά, η μείωση των αντικειμενικών αξιών θα περιορίσει τα έσοδα του Δημοσίου και των Δήμων, γεγονός που αφενός δεν αποκλείει των αντίστοιχη αύξηση των σχετικών συντελεστών, αφετέρου ίσως βάλει σε σκέψη κάποιους δημάρχους να δώσουν σε ιδιώτες κρίσιμες υπηρεσίες, όπως η διαχείριση των απορριμμάτων, που λειτουργούν ανταποδοτικά προς τα δημοτικά τέλη.

Πέρα από τα παραπάνω, η μειωμένη αποτίμηση των αξιών των ακινήτων θα επιφέρει μείωση του ενεργητικού των τραπεζών, αφού τα τρέχοντα δάνεια έχουν δοθεί με βάση τις παλιές αντικειμενικές. Παράλληλα, θα μειώσει την περιουσιακή αξία των ακινήτων των πολιτών, ακόμα και την δανειοληπτική τους ικανότητα σε περίπτωση που ζητήσουν δάνειο από τις τράπεζες.

Οι αλυσιδωτές αυτές επιδράσεις είναι ο λόγος που η αρμόδια αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών, Νάντια Βαλαβάνη, εξετάζει με πολλή προσοχή το θέμα των αντικειμενικών.

Όπως είναι φανερό, η μείωση της τιμής ζώνης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας ακινήτων, που πολλοί προβάλλουν σαν αναγκαία για την προσαρμογή με τις πραγματικές εμπορικές τιμές, θα επιδράσει με πολλούς διαφορετικούς τρόπους τόσο στην τσέπη του φορολογούμενου πολίτη όσο και στα έσοδα του Δημοσίου. Πάντως για πολλούς ιδιοκτήτες, από μόνη της δεν αρκεί, όπως είδαμε με τον πιο πάνω πίνακα.

Φυσικά, για τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων δεν έχουν άδικο όσοι διαμαρτύρονται, ειδικά τα λαϊκά στρώματα που δεν είχαν μέχρι τώρα ούτε την ελάχιστη απαλλαγή για την πρώτη κατοικία! Καλό όμως θα ήταν να εξετάσουμε, όπως και η κυβέρνηση σύμφωνα με τις προγραμματικές της δηλώσεις, ότι αυτό που πρέπει να καταργηθεί δεν είναι το όνομα του φόρου, όπως κάποιες φήμες ανέφεραν, αλλά το οικονομικό αποτέλεσμα που επιφέρει. Η λύση υπάρχει μέσα στον ίδιο τον ΕΝΦΙΑ, με την τωρινή του μορφή!

Σε συζήτηση με αρμόδιους παράγοντες της κτηματαγοράς, αλλά και της φορολογικής διοίκησης, διαπιστώσαμε ότι ο ΕΝΦΙΑ αποτελείται από τον κύριο φόρο και τον συμπληρωματικό φόρο (μεγάλης ακίνητης περιουσίας). Αυτό σημαίνει ότι η μείωση των συντελεστών όπως η παλαιότητα και η εμπορικότητα και, κυρίως, η ένταξη συντελεστή πρώτης κατοικίας, που μέχρι σήμερα δεν υπάρχει, θα επιφέρουν ονομαστική μείωση του κύριου φόρου. Γεγονός που ουσιαστικά θα καταργήσει τα κοινωνικά άδικα αποτελέσματα του ίδιου του ΕΝΦΙΑ.

Όμως, πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί η “τρύπα” που θα προκύψει στα δημόσια έσοδα από την πιθανή υιοθέτηση μέτρων ελάφρυνσης για τις μικρής αξίας περιουσίες, σαν αυτά που περιγράψαμε μόλις πριν από λίγο, ώστε να ικανοποιηθούν οι δανειστές;

Τα “ισοδύναμα”, λοιπόν, στην περίπτωσή μας θα έρθουν από την φορολόγηση της μεγάλης ακίνητης περιουσίας, όπως έχει δηλώσει ο πρωθυπουργός, με αύξηση των συντελεστών του συμπληρωματικού φόρου για συνολική περιουσία πάνω από 300.000 ή 400.000 ευρώ.

Το τελικό αποτέλεσμα του φόρου στα 2,2 δισ. ευρώ (από 2,6 δισ. πέρυσι) φαίνεται ότι θα ικανοποιεί τους δανειστές και θα κλείσει ένα μεγάλο “αγκάθι” των διαπραγματεύσεων.

Πηγή: xaidarisimera.blogspot.gr