Γραφεία: Πού υπάρχουν τα ακριβότερα ενοίκια στην Ευρώπη – Η θέση της Αθήνας

Η αγορά γραφείων της Αθήνας διατηρεί χαμηλή δραστηριότητα, με το ποσοστό διαθεσιμότητας να παραμένει σταθερό στο 10%.

Σύμφωνα με την έρευνα της Colliers International, τα ενοίκια φτάνουν τα 35 ευρώ / τ.μ. με ελαφρά ανοδικές τάσεις. Παρά τη στασιμότητα, η ζήτηση στην αγορά γραφείων εστιάζεται σε σύγχρονους, αναβαθμισμένους χώρους στο κέντρο της πόλης, ενώ οι δευτερεύουσες περιοχές απαιτούν περισσότερα κίνητρα για να προσελκύσουν ενοικιαστές.

Οι υψηλότερες τιμές ενοικίασης σημειώνονται στο Λονδίνο – City (97,4 ευρώ / τ.μ.), το Μιλάνο (62,5 ευρώ / τ.μ.) και το Παρίσι (68,0 ευρώ / τ.μ.), ενώ στις πιο προσιτές αγορές ανήκουν εκτός από την Αθήνα και η Βουδαπέστη (25,5 ευρώ / τ.μ.).

Από πλευράς διαθεσιμότητας, το Βερολίνο (7,9%), η Μαδρίτη (9,6%) και η Στοκχόλμη (8,2%) εμφανίζουν σχετικά ισορροπημένες συνθήκες, ενώ η Βιέννη και η Κολωνία διατηρούν ποσοστά κάτω από 4%, δείγμα υψηλής απορρόφησης χώρων. Η συνολική επιφάνεια γραφείων υπό κατασκευή μειώνεται συνεχώς από τα μέσα του 2022.

Σημαντική κάμψη καταγράφεται στη Μαδρίτη, το Λονδίνο (Mid Town), το Μπρίστολ και το Γκντανσκ, ενώ περιοχές όπως η Αμβέρσα, το Γιοχάνεσμπουργκ και η Λιουμπλιάνα παρουσιάζουν αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα.

Διακυμάνσεις στη ζήτηση και τις επενδύσεις

Οι αγορές γραφείων στην περιοχή EMEA (Ευρώπη, Μέση Ανατολή και Αφρική) συνεχίζουν να ανακάμπτουν, αν και με διαφορετικές ταχύτητες. Το τέταρτο τρίμηνο του 2024, το 48% των αγορών κατέγραψε αύξηση στη συνολική ετήσια απορρόφηση χώρων, ενώ λίγο περισσότερο από το 50% σημείωσε πτώση. Συνολικά, η απορρόφηση αυξήθηκε κατά 2,7% σε ετήσια βάση.

Εντυπωσιακή επιστροφή έκανε η αγορά του Παρισιού στη La Défense, με σχεδόν 82.000 τ.μ. απορρόφησης χώρων στο τέταρτο τρίμηνο. Άλλες πόλεις που σημείωσαν σημαντική ανάπτυξη σε τριμηνιαία βάση περιλαμβάνουν το Άμστερνταμ, το Βερολίνο, το Λονδίνο (Southbank) και τη Μπρατισλάβα.

Γενικά, η ζήτηση παραμένει υποτονική, γεγονός που αποτυπώνεται στις αγορές όπου οι συνθήκες είναι ευνοϊκές για τους ενοικιαστές, αντιπροσωπεύοντας το 42% της περιοχής EMEA.

Οι ουδέτερες αγορές αναμένεται να αυξηθούν από 34% σήμερα σε 35% μέχρι το τέταρτο τρίμηνο του 2025, ενώ οι αγορές που ευνοούν τους ιδιοκτήτες θα αυξηθούν από 24% σε 25%, αντικατοπτρίζοντας την αναμενόμενη αργή ανάκαμψη.

Στροφή προς υψηλότερης ποιότητας γραφεία στο κέντρο

Οι ενοικιαστές συνεχίζουν να εκμεταλλεύονται τις δυνατότητες πρόωρης λήξης των μισθώσεών τους για να αναβαθμίσουν τους χώρους τους, μειώνοντας ταυτόχρονα το μέγεθός τους.

Τα σύγχρονα κτίρια σε ελκυστικές τοποθεσίες παραμένουν τα πιο περιζήτητα, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα σε δευτερεύουσες περιοχές απαιτούν όλο και περισσότερα κίνητρα, όπως περίοδοι ενοικίου χωρίς χρέωση.

Η προενοικίαση εξακολουθεί να είναι υψηλή, καθώς η ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας σε κεντρικές τοποθεσίες είναι έντονη. Αυτή η τάση αναμένεται να συνεχιστεί, καθώς τα γραφεία προσαρμόζονται για να παρέχουν σύγχρονες, αποδοτικές και υψηλής απόδοσης εγκαταστάσεις.

Μειούμενη κατασκευαστική δραστηριότητα και ολοκληρώσεις έργων

Η επιφάνεια των γραφειακών χώρων υπό κατασκευή καθώς και οι ολοκληρώσεις έργων παρουσιάζουν πτωτική τάση στην περιοχή EMEA από τα μέσα του 2022, και αυτό συνεχίστηκε και στο τέταρτο τρίμηνο. Ωστόσο, υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ των αγορών.

Σημαντική πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας σημειώθηκε στη Μαδρίτη, το Λονδίνο (Mid Town), το Μπρίστολ και το Γκντανσκ, ενώ αυξημένη κατασκευαστική δραστηριότητα καταγράφηκε σε μεσαίου μεγέθους αγορές, όπως η Αμβέρσα, το Γιοχάνεσμπουργκ, η Λιουμπλιάνα και το Λούμπλιν.

Σταθερό ποσοστό κενών χώρων στο 8,9%, αλλά ελαφρώς πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο

Το συνολικό ποσοστό κενών γραφειακών χώρων στην περιοχή EMEA βρίσκεται σε ανοδική τροχιά από τα τέλη του 2019 και διαμορφώνεται στο 8,9%, ελαφρώς πάνω από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο του 8,5%.

Οι αγορές με ιδιαίτερα χαμηλά ποσοστά διαθεσιμότητας (κάτω από 4%) περιλαμβάνουν τη Βιέννη, την Κολωνία και το Αϊντχόβεν.

Αντίστοιχα, σε αγορές όπως η Ρώμη, το Λονδίνο (Kings Cross), το Αμβούργο, η Στουτγάρδη, η Χάγη, η Αμβέρσα και το Όσλο, η διαθεσιμότητα παραμένει κάτω από το 7%.

Αύξηση των ενοικίων λόγω περιορισμένης προσφοράς ποιοτικών χώρων

Ο δείκτης ενοικίων γραφείων υψηλών προδιαγραφών της Colliers στην περιοχή EMEA συνεχίζει να καταγράφει ισχυρή άνοδο, ακολουθώντας την τάση που ξεκίνησε στα μέσα του 2021. Στο τέταρτο τρίμηνο, σημειώθηκε ετήσια αύξηση 6,4% και τριμηνιαία άνοδος 2,0%.

Σημαντική αύξηση των ενοικίων σε κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές (CBD) καταγράφηκε στο Αϊντχόβεν και το Εδιμβούργο, ενώ μειώσεις παρατηρήθηκαν στην Κολωνία, το Πόρτο και το Πόζναν.

Ανάκαμψη στις επενδύσεις στα γραφεία καθώς βελτιώνονται οι αξίες

Στο επενδυτικό μέτωπο, ο τομέας των γραφείων έκλεισε το 2024 με συναλλαγές ύψους 48 δισ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 4,7% σε σχέση με το 2023, αλλά παραμένοντας 53% χαμηλότερα από τον μέσο όρο της περιόδου 2019-2023. Παρότι το μερίδιο του τομέα των γραφείων στις συνολικές συναλλαγές μειώθηκε από σχεδόν 45% το 2019 σε κάτω από 20% το 2024, το δεύτερο εξάμηνο του έτους καταγράφηκε σταθερή ροή συναλλαγών. 

Η διόρθωση των τιμών των γραφείων στην Ευρώπη τα τελευταία χρόνια φαίνεται να έχει σταθεροποιηθεί, με κάποιες αυξήσεις κεφαλαιακών αξιών λόγω της ανόδου των ενοικίων σε χώρους υψηλών προδιαγραφών και της συρρίκνωσης των αποδόσεων στο δεύτερο μισό του 2024. Οι προσδοκίες για περαιτέρω αύξηση των ενοικίων τοποθετούν τον κλάδο σε τροχιά ανάκαμψης το 2025.

Μεγάλες συναλλαγές σε πολλές αγορές

Παρά τις προκλήσεις, οι μεγάλες επενδυτικές συμφωνίες συνεχίζονται. Στη Γερμανία, τέσσερα κτίρια γραφείων πωλήθηκαν άνω των 100 εκατ. ευρώ το τέταρτο τρίμηνο, ενώ στην Πολωνία καταγράφηκε η μεγαλύτερη συναλλαγή της χρονιάς, με την εξαγορά του Warsaw Unit από την Eastnine έναντι 280 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, στο Ηνωμένο Βασίλειο, η Greycoat αγόρασε το 90 High Holborn έναντι 180 εκατ. δολαρίων.

Τέλος, οι επενδυτές συνεχίζουν να αναζητούν ευκαιρίες αναβάθμισης ακινήτων ή μετατροπής τους σε άλλες χρήσεις, όπως η απόκτηση ενός κτιρίου στην Κοπεγχάγη από την ECE, με σκοπό τη μετατροπή του σε πολυτελές ξενοδοχείο.