Γραφεία: Στο ζενίθ η ζήτηση στην Ελλάδα, στο ναδίρ στη Γερμανία

Έως το 2026 η ζήτηση για την αγορά γραφείων σε ευρωπαϊκό επίπεδο αναμένεται να μειωθεί κατά 10%. Ήδη, το 2023 η απορρόφηση γραφειακών χώρων στην Ευρώπη έφτασε τα 7,7 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, σημειώνοντας πτώση 17% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. 

Με τη χώρα ωστόσο η οποία σημείωσε τις μεγαλύτερες απώλειες στην Ευρώπη στον τομέα των γραφείων να είναι η Γερμανία.

Την ώρα που στην Ελλάδα καταγράφεται μια άλλη εικόνα, με τη ζήτηση να είναι στα ύψη, ενώ υλοποιούνται επενδύσεις εκατομμυρίων σε τέτοιου είδους επαγγελματικά ακίνητα.

Όπως αναφέρουν τα πρόσφατα στοιχεία της Savills, τα ευρωπαϊκά ποσοστά κενών γραφείων αυξήθηκαν στο 8,4% κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2023, με τα ποσοστά αυτά να είναι ιδιαίτερα υψηλά στην κεντρική Ευρώπη, ενώ τα μισθώματα αυξήθηκαν κατά 4,3% κάτι που θα συνεχιστεί και το 2024.

Στην πραγματικότητα, η απορρόφηση γραφείων στην κεντρική Ευρώπη έφτασε τα 3,7 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα το 2023, γεγονός που υποδεικνύει τη μεγάλη επίδραση της «εξ αποστάσεως εργασίας».

Στη Γερμανία, η πτώση της απορρόφησης γραφειακών χώρων, εκτός από τον υψηλό πληθωρισμό που «πλήγωσε» την οικονομία της χώρας, οφείλεται σε μεγάλο βαθμό και στην αύξηση των συμβολαίων ανανέωσης μίσθωσης, καθώς οι ενοικιαστές παρατείνουν τις τρέχουσες μισθώσεις τους κατά τρία έως πέντε χρόνια.

Επομένως, τα γραφεία που προσφέρουν ευέλικτο χώρο είναι ιδιαίτερα δημοφιλή, μάλιστα οι μόνες περιοχές της Γερμανίας που κρατούν τη ζήτηση για γραφειακούς χώρους υψηλής ποιότητας, είναι η Κολωνία και το Ντίσελντορφ, γεγονός που ώθησε προς τα πάνω τον μέσο ευρωπαϊκό ρυθμό ανάπτυξης των μισθωμάτων.

Ωστόσο, οι γερμανικές πόλεις και εκείνες οι ευρωπαϊκές πόλεις με υψηλότερη έκθεση στον τεχνολογικό τομέα, συμπεριλαμβανομένου του Δουβλίνου, του Άμστερνταμ και της Βαρκελώνης, κατεγραψαν σχετικά ασθενέστερους όγκους απορρόφησης σε σχέση με τους μέσους όρους πριν από την πανδημία. Αύξηση ωστόσο στις μισθώσεις γραφειακών χώρων σημείωσε το Όσλο κατά 35%, το Μιλάνο κατά 29%και η Λισαβόνα κατά 23%.

Στην Ελλάδα επικρατούν διαφορετικά δεδομένα στην αγορά γραφείων, καθώς η έλλειψη επαρκούς αποθέματος αλλά και η παλαιότητα των κτιρίων αυξάνει τη ζήτηση για νέους σύγχρονους χώρους γραφείων και οι υπεραξίες μάλιστα που μπορούν να προσφέρουν προσελκύουν το εγχώριο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Ειδικότερα, οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση για κτίρια γραφείων είναι Βορειανατολική Αττική και το κέντρο, με πρωταγωνιστικό ρόλο να παίζει το Μαρούσι, όπου εντοπίζεται και το πιο σύγχρονο απόθεμα κτιρίων. Ίδια ζήτηση με το Μαρούσι έχει και το κέντρο της Αθήνας, όπου ωστόσο οι γραφειακοί χώροι είναι εξαιρετικά παλαιωμένοι, ενώ ακολουθεί η Λ. Συγγρού και τέλος τα Νότια Προάστια που λόγω κυρίως της ανάπλασης του Ελληνικού, θα αναπτυχθούν περαιτέρω.

Τα ενοίκια των γραφείων σήμερα κινούνται επίσης σε υψηλά επίπεδα, έχοντας, όμως μια τάση σταθεροποίησης. Σε γραφειακούς  χώρους άνω των 1.000 τετραγωνικών μέτρων οι τιμές των μισθωμάτων σε κέντρο και Μαρούσι κυμαίνονται μεταξύ 25 έως 28 ευρώ το τ.μ., ενώ χαμηλότερα είναι τα ενοίκια στα Νότια Προάστια. Ωστόσο οι τιμές των ενοικίων καθορίζονται από την τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο και από το πόσο σύγχρονο είναι. Για παράδειγμα τα γραφεία που βρίσκονται στην Πατησίων αν δεν είναι ανακαινισμένα μπορεί και να κοστίζουν από 8 έως και 10 ευρώ ανά τ.μ.

Αξιοσημείωτο είναι ότι πριν την κρίση και συγκεκριμένα το διάστημα μεταξύ 2003-2006, στη Λεωφόρο Βασίλης Σοφίας τα γραφεία κόστιζαν 35 με 40 ευρώ το τ.μ. μηνιαίως, στην Κηφισιά οι τιμές διαμορφώνονταν στα 25-30 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως. Σήμερα είμαστε κοντά εκεί που ήμασταν πριν από την κρίση, με ένα πολύ καλύτερο, ωστόσο, προϊόν