Απέναντι από το σπίτι μου σε μία κλασσική οικιστική περιοχή των Άνω Πατησίων, «σήκωσαν» πρόσφατα μια πολυκατοικία, από αυτές που αποκαλούμε «μικρές» και «οικογενειακές». Η κατασκευή όχι ιδιαίτερη και με κάποια χαρακτηριστικά που προσωπικά δεν θα επέλεγα από πλευράς κατασκευής. Αλλά κατά τα άλλα συμπαθητική.
Από περιέργεια ρώτησα αν υπάρχουν διαθέσιμα διαμερίσματα και βέβαια «πόσο πάει το τετραγωνικό».
Η απάντηση που πήρα με άφησε με το στόμα …ανοικτό. Το κόστος κινείται στα επίπεδα των 3000 ευρώ το τετραγωνικό! Και δεν υπάρχει διαμέρισμα προς διάθεση, ούτε για δείγμα !
Η αλήθεια είναι ότι η θέση της είναι σε πολύ …βολικό σημείο για τις συγκοινωνίες, το μέγεθός της μικρό και οικογενειακό και η κατασκευή της «σύγχρονη». Αλλά αν σήμερα στο δικό μου διαμέρισμα απέναντι προχωρούσα σε κάποιου είδους προσαρμογή για την βελτίωσή του όσο αφορά το κρύο και την ζέστη, δεν θα χρησιμοποιούσα την ίδια μέθοδο και υλικά.
Αναφέρομαι σ’ αυτά για να μπορεί να γίνει κατανοητή η έκπληξή μου όταν άκουσα την τιμή του τετραγωνικού…
Αυτό το τυχαίο «ρεπορτάζ» μου προκάλεσε το ενδιαφέρον για να δω αν εγώ αγνοώ το τι συμβαίνει στην αγορά ακινήτων, ή πρόκειται για κάτι τυχαίο και συγκυριακό.
Τα στοιχεία που εντόπισα με βάση τα στατιστικά της ΤτΕ και τους συγκριτικού πίνακες της Eurostat, με έφεραν μπροστά στην ακόλουθη εικόνα.
Οι τιμές ακινήτων προς κατοικία στην Ελλάδα – με βάση την Αθήνα βέβαια πάντα – συνεχίζουν να αυξάνονται με ρυθμούς υπερδιπλάσιους από αυτούς που κινείται ο πληθωρισμός!
Αυτό συμβαίνει τα δύο τελευταία χρόνια και από τα υπάρχοντα προσωρινά στοιχεία φαίνεται ότι θα συνεχισθεί και φέτος και …του χρόνου, τουλάχιστον.
Αυτό συμβαίνει στην Ελλάδα την ίδια στιγμή που στην Ευρώπη, στην πλειονότητα των χωρών μελών και των μητροπολιτικών κέντρων έχει – τα δύο τελευταία χρόνια – αρχίσει μία, αλλού ήπια και αλλού ισχυρότερη, διολίσθηση των τιμών στα οικιακά ακίνητα.
Σε επίπεδο διαφοροποίησης των ποσοστών αύξησης – μείωσης τιμών μεταξύ Ελλάδας και Ε.Ε. η ψαλίδα αγγίζει ποσοστά της τάξης του 11% – 15%.
Πάνω οι τιμές στη Ελλάδα, κάτω οι τιμές στους άλλους.
Και το ερώτημα είναι βέβαια διπλό. Πρώτον αν αυτό συμβαίνει, γιατί συμβαίνει.
Και δεύτερο αν αυτό θα συνεχίσει στα επόμενα χρόνια και γιατί.
Θα μπορούσε να πει κανείς ότι όσο οι ρυθμοί ανάκαμψης της οικονομίας στην Ελλάδα είναι θετικοί μετά από την μνημονιακή δεκαετία, όπου η οικοδομική δραστηριότητα στην παραγωγή ακινήτων για κατοικία είχε παγώσει, είναι λογική η σημερινή ανοδική τάση των τιμών.
Πολύ περισσότερο που οι νέες κατασκευές δεν καλύπτουν ακόμα την γενική ζήτηση, σε ένα περιβάλλον που οι αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά (ειδικά στην Ελλάδα) είναι υπερδιπλάσια του ΔΤΚ.
Αν σ’ αυτό συνυπολογίσει κανείς ότι η προτίμηση για οικοδομές ενεργειακά αναβαθμισμένες είναι προφανώς μεγαλύτερη, η άνοδος των τιμών είναι λογικό να είναι ισχυρή.
Υπάρχει όμως μία διαφορά ανάμεσα στα φυσιολογικά επίπεδα τιμών που εμπεριέχουν τους προηγούμενους αυξητικούς λόγους και τις τρέχουσες τιμές στην …απέναντι πολυκατοικία.
Η οποία όπως με έκπληξη διαπίστωσα δεν είναι «εξαίρεση» ή ιδιοτυπία του εργολάβου ιδιοκτήτη, αλλά συνήθης περίπτωση στην ευρύτερη περιοχή, η οποία κάθε άλλα παρά οικιστικά αναβαθμισμένη μπορεί να θεωρηθεί.
Γιατί λοιπόν αυτή η «διαφορά»; Μια μικρή έρευνα στον χώρο μεγάλων μεσιτικών γραφείων με προσγείωσε στην νέα πραγματικότητα.
Η διαφορά αυτή μεταξύ των «φυσιολογικών» λόγω της εγχώριας κατάστασης ζήτηση και της τελικής τόσο υψηλής τιμής, επηρεάζεται με έντονο σε πολλές περιοχές τρόπο από την «εξωτερική» ζήτηση.
Πολλές αγορές από το εξωτερικό, πολλά νεόδμητα διαμερίσματα, με σχετικά καλές κατασκευές «φεύγουν» πριν καν μπούν στην αγορά.
Η κατεύθυνση είναι προς ιδιοκτησίες εξωτερικού με τιμές οι οποίες φαίνονται «λογικές» σε ξένους ιδιοκτήτες στους οποίους οι τιμές εδώ φαίνονται πολύ χαμηλές συγκριτικά με τα υψηλά επίπεδα των χωρών προέλευσης.
Αυτή η «διαφορά» έχει προσθέσει πολλά κατοστάρικα ευρώ στο κόστος του τετραγωνικού στην Αθήνα…
Και αυτό έχει ακόμα περισσότερο ενισχυθεί από το γεγονός ότι η Αθήνα έχει ξεπεράσει το πάλαι ποτέ επίπεδο της 24ωρης τουριστικής διαμονής στην πόλη.
Με άλλα λόγια η αγορά ενός διαμερίσματος για κατοικία στην Αθήνα για τον Αθηναίο ή τον «επαρχιώτη» που θέλει να έχει ένα διαμέρισμα στην Αθήνα για … την κόρη ή τον ίδιο, ως μία διασφαλισμένη «αποταμίευση», είναι κάτι που έχει γίνει πλέον όνειρο θερινής νυκτός.
Μια συζήτηση στο σημείο αυτό για το πως αυτό επηρεάζεται θετικά ή αρνητικά από την δυνατότητα τραπεζικής δανειοδότησης θα ακουγόταν σαν σύντομο και …κρύο ανέκδοτο.
Γι’ αυτό και δεν θα την κάνουμε εδώ.
Το ότι όμως η αγορά ακινήτου ως παραδοσιακό αποταμιευτικό «εργαλείο» έχει σκάσει πάνω σ’ αυτό τον τοίχο των υψηλών τιμών και δεν μπορεί να συνεχίσει σαν τέτοιο, δεν αναιρεί το γεγονός ότι αυτά τα διαμερίσματα είναι η πλειονότητα – ακόμα – των διαμερισμάτων κατοικίας (σαν αποτέλεσμα της συσσώρευσης της ιδιωτικής αποταμίευσης μέχρι σήμερα) που συγκροτούν τον οικιστικό ιστό της Αθήνας.
Ένα μικρό – ευτυχώς – μέρος αυτής της «αποταμίευσης» μετά την μνημονιακή δεκαετία έχει αρχίσει να μεταλλάσσεται σε επενδυτικό προϊόν μέσω της διαχείρισης των Npls και των Npes, ακόμα και μέσα από την ακραία μορφή των τιτλοποιήσεων.
Ο μεγάλος όμως και κυρίαρχος όγκος παραμένει σαν αυτό που ήταν στην αρχή, μία «ιδιοκτησία» αποταμιευτικού χαρακτήρα μικρής κλίμακας.
Το τι θα συμβεί στα επόμενα χρόνια με τον «όγκο» αυτό και την «τιμή» του, θα εξαρτηθεί, πέρα από τις συγκυριακές μεταβλητές (τιμές κατασκευής, εγχώρια και εξωτερική ζήτηση, τιτλοποιήσεις, κ.α.) από το βασικό εργαλείο «χρηματοδότησης» και το πραγματικό κόστος του χρήματος, σε σύγκριση πάντα με τους ρυθμούς ανάπτυξης ή επιβράδυνσης της οικονομίας.
Αυτός άλλωστε είναι και ο βασικός παράγοντας που θα κρίνει το αν θα γίνει και στην Ελλάδα σε κυρίαρχη κλίμακα (και όχι μόνο σε ειδικές περιπτώσεις όπως π.χ. Ελληνικό, νησιά, κ.λ.π.) η «μετακίνηση» της μικρής αποταμιευτικής ιδιοκτησίας σε μεγάλα επενδυτικά projects στην αγορά ακινήτων.
Με άλλα λόγια οι νέες υψηλές τιμές θα αναμετρηθούν με το νέο (πραγματικό) επιτοκιακό κόστος χρηματοδότησης για να φανεί στο τέλος ο πραγματικός νικητής…
Την Πέμπτη θα ακούσουμε από την κα Λαγκάρντ τι σκοπεύει η ΕΚΤ να κάνει στην κατεύθυνση αυτή…
Αριθμός Πιστοποίησης Μ.Η.Τ.232163