Τον τελευταίο καιρό, όχι άδικα, έχει αυξηθεί το ενδιαφέρον που στρέφεται στο κατά πόσο οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, θα αυξηθούν, θα μειωθούν, ή θα «πέσουν».
Ο λόγος του ευρύτερου κοινωνικού ενδιαφέροντος γι’ αυτό, έχει να κάνει με το γεγονός ότι ενώ τα τελευταία χρόνια για διάφορους λόγους τα ακίνητα έχουν αποκτήσει ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον, παραμένουν σε μεγάλο βαθμό έκφραση «αποταμίευσης» κυρίως όσο αφορά τα ακίνητα κατοικίες.
Τα όσα έχουν μεσολαβήσει μετά το 2010 έχουν συμβάλει σ’ αυτό τα μέγιστα, καθώς οι τράπεζες με τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια καταθέσεων, αλλά στην συνέχεια και ο πληθωρισμός, άρχισαν να απορροφούν σημαντικό μέρος της πραγματικής αποταμιευτικής ικανότητας των νοικοκυριών.
Αν κανείς καταγράψει σε μία λίστα τους εγχώριους λόγους που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων στην ελληνική οικονομία, αναμφίβολα, θα προκύψει το αβίαστο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων και ειδικά της κατοικίας, είναι μία ασφαλής και αυξανόμενα αποδοτική μορφή αποταμίευσης.
Εύκολα βρίσκει κανείς στα ελληνικά ΜΜΕ αλλά και στις αρμόδιες υπηρεσίες αυτές τις πειστικές αναφορές και αναλύσεις.
Τότε θα αναρωτηθεί κάποιος, «γιατί να θέτει κανείς αυτό το ερώτημα, περί της τάσης των τιμών στην αγορά ακινήτων;».
Ο λόγος είναι απλός και …παλιός.
Οι τιμές των ακινήτων δεν αφορούν και δεν ορίζονται μόνο από την αντικειμενική «αξία» του ακινήτου, αλλά κυρίως από την χρηματοδότηση της αγοράς που διαμορφώνει τις τιμές τους.
Θα ήταν εύκολο να το εξηγήσει κανείς αυτό με ένα παράδειγμα, γυρίζοντας πίσω στην διετία 2007 – 2008 και στην κρίση ιδιωτικού και δημόσιου χρέους που ξέσπασε με αφορμή τα περιβόητα subprime loans αρχικά στις ΗΠΑ και στην συνέχεια στην Ευρώπη.
Μια εμπειρία, η οποία στην Ελλάδα πήρε στην συνέχεια μια μορφή που ακόμα καθορίζει τα προβλήματα στο οικονομικό μας περιβάλλον.
Σήμερα οι «δυναμικές» μιας ανάλογης, αλλά πολύ βαθύτερης κρίσης, έχουν ήδη αρχίσει να δίνουν τα σημάδια τους από τον Μάρτιο του 2023, όπως καλή ώρα το κραχ του Σεπτέμβρη του 2008, είχε αρχίσει να δίνει τους πρώτους τριγμούς του από τον Μάρτιο του 2007.
Ας ξεχάσουμε για λίγο τις τιμές ακινήτων στην Ελλάδα και ας δούμε τα πράγμα από ένα άλλο σημείο.
Τραπεζικό σύστημα και ακίνητα
Στην πιο ισχυρή αγορά ακινήτων του πλανήτη αυτή των ΗΠΑ, από τον περασμένο Μάρτιο άρχισε να εκδηλώνεται ασφυκτική πίεση ρευστότητας σε μία σειρά τράπεζες οι οποίες ήταν βασικά εκτεθειμένες στην αγορά ακινήτων και ειδικά των εμπορικών ακινήτων.
Ο όγκος των χρεών στον τομέα αυτό στις ΗΠΑ ξεπερνάει τα 2 τρισ. δολάρια ενώ στην Ευρωζώνη κινείται όχι μακριά από τις ΗΠΑ, στα επίπεδα του 1,4 τρισ. ευρώ.
Η βασική αιτία αυτής της κρίσης έρχεται από την απότομη αύξηση των επιτοκίων από τις Κεντρικές Τράπεζες, καθώς η χρηματοδότηση αυτής της επέκτασης έγινε με μηδενικά ή ακόμα και αρνητικά επιτόκια και τώρα «ωριμάζουν» δάνεια ύψους σχεδόν ενός τρις δολάρια τα οποία θα πρέπει να πληρωθούν μέσα από σύνθετα χρηματοδοτικά εργαλεία με πολύ υψηλότερα επιτόκια.
Πράγμα που κάνει από δύσκολη έως και αδύνατη την εξυπηρέτησή τους με αποτέλεσμα οι τράπεζες που τα έχουν χρηματοδοτήσει να χάνουν την αξιοπιστία τους στους αποταμιευτές τους, τα χρήματα των οποίων είχαν δανείσει… Γιατί αυτό κάνουν οι τράπεζες.
Η Fed κατ’ αρχήν αλλά και η ΕΚΤ όπως η και η Κεντρική Τράπεζα της Ελβετίας, προσπάθησαν να ανασχέσουν από πέρσι αυτό το τσουνάμι στο τραπεζικό σύστημα. Για παράδειγμα η Fed έφτιαξε άρον – άρον για ένα χρόνο ένα ταμείο με το οποίο χρηματοδοτεί αυτές τις τράπεζες για να μη σκάσουν.
Όμως το Ταμείο αυτό «κλείνει» στις 11 Μάρτη και οι τράπεζες που έχουν μείνει ανοικτές χάρη σ’ αυτό πρέπει να επιστρέψουν 170 δισ. βοήθεια που πήραν, αλλά αυτό είναι αδύνατο γιατί το πρόβλημα που τις έφερε στο σημείο αυτό συνεχίζεται και επεκτείνεται.
Άλλες τράπεζες χρηματοδοτήθηκαν αφειδώς από τις κεντρικές τράπεζες για να «αγοράσουν» άλλες που χρεοκόπησαν. Και μία από τις πλέον γνωστές ήταν η Credit Suisse, στην Ελβετία.
Η υπουργός Οικονομικών των ΗΠΑ την περασμένη εβδομάδα μίλησε για αναπόφευκτη «ζημιά» στο χώρο του ιδιωτικού χρέους.
Σχεδόν ταυτόχρονα από την Φρανκφούρτη, από την ΕΚΤ, άρχισαν να επανέρχονται αναφορές για την πιθανότητα ανάγκης κεφαλαιακής ενίσχυσης κάποιων τραπεζών από τις αναπόφευκτες πιέσεις στην αγορά ακινήτων και ειδικά των εμπορικών ακινήτων.
Η διαμεσολάβηση του κινδύνου μεταξύ της κρίσης της αγοράς ακινήτων και του τραπεζικού συστήματος περνάει μέσα από πολλά εργαλεία κυκλοφορίας της ρευστότητας που έχουν διαχειρισθεί οι τράπεζες μέχρι τα προβληματικά ακίνητα και ειδικά μέσα από τις εταιρείες διαχείρισης επενδύσεων σε ακίνητα (Sgr). Ανάμεσα στα εργαλεία αυτά και ασφαλιστικές εταιρείες, των οποίων οι νομισματικές συνθήκες απομειώνουν δραστικά την τιμολόγηση των περιουσιακών τους στοιχείων και κατά συνέπεια την κεφαλαιακή τους επάρκεια και αξιοπιστία…
Μια ματιά στην Γερμανική και την Βρετανική αγορά τα τελευταία δύο χρόνια είναι ενδεικτική της έκτασης του προβλήματος. Ένας πίνακας που κυκλοφόρησε από το ΔΝΤ και παρουσιάζουμε στην συνέχεια καταγράφει την επικινδυνότητα αυτή.
Με μια πρώτη ματιά «βλέπει» κανείς ότι η ελληνική αγορά ακινήτων (εμπορικών) δεν εμφανίζεται στις προβληματικές θέσεις, τουλάχιστον μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2022.
Όμως το πρόβλημα είναι πως η αναφερόμενη κρίση επηρεάζει κατά βάση τις «πηγές» του επενδυτικού ενδιαφέροντος που έχει εκδηλωθεί στην Ελλάδα ειδικά λόγω της αναβάθμισης του χρέους και της έκρηξης του τουριστικού ενδιαφέροντος.
Να θυμίσουμε εδώ ότι και οι δύο αυτοί παράγοντες κινούνται σε θετικό πεδίο για την Ελλάδα και το 2006 – 2008… Αυτό δεν εμπόδισε το διεθνές τσουνάμι που ακολούθησε να συμπαρασύρει και την εγχώρια αγορά και να την αναδείξει σε εφιαλτικό «παράδειγμα» που μέχρι σήμερα δεν έχει το προηγούμενό του στην μεταπολεμική οικονομική ιστορία.
Συμπέρασμα; Η κατακερματισμένη Ε.Ε. με το τραπεζικό της σύστημα να αδυνατεί να πετύχει την ευρωπαϊκή ενοποίηση – πρόσφατα απορρίφθηκε η μετατροπή του ESM σε Ταμείο στήριξης των διαδικασιών στήριξης και αναδιάρθρωσης τραπεζών σε κίνδυνο – φαίνεται να εισέρχεται σε ένα νέο κύκλο κρίσης ιδιωτικού χρέους που ήδη έχει «αγγίξει» το τραπεζικό σύστημα.
Η κατάσταση σε σχέση με το 2008 είναι καλύτερη από πλευράς υποκειμενικού παράγοντα γιατί οι Κεντρικές Τράπεζες έχουν ήδη την εμπειρία εκείνης της κρίσης.
Αλλά είναι από πλευράς αντικειμενικών συνθηκών σε πολύ – πολύ χειρότερη κατάσταση, λόγω της αβυσσαλέας «μόχλευσης» των κεφαλαίων που χρησιμοποιήθηκαν από τις Κεντρικές Τράπεζες για να αναχαιτίσουν τις συνέπειες, αφ’ ενός εκείνης της κρίσης και αφ’ εταίρου της πανδημίας και των σπασμωδικών αυξομειώσεων των επιτοκίων την τελευταία τριετία.
Τα ακίνητα και η παρούσα κρίση ειδικά στον τομέα των CRE (εμπορικά ακίνητα) είναι μόνο η πρώτη εκδήλωση αυτής της νέας διασυνοριακά εκτεταμένης «κατάστασης».
Από αυτή την «ματιά» αν δει κανείς και το εγχώριο περιβάλλον, δεν μπορεί να ισχυρισθεί ότι η εγχώρια αγορά ακινήτων είναι «θωρακισμένη», όπως είχε πει για την ελληνική οικονομία στις αρχές του 2009 ο τότε ΥΠΟΙΚ κ. Αλογοσκούφης, κατά τα άλλα εξαιρετικός αναμφίβολα οικονομολόγος