Στέγαση: «Αγκάθι» η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης ακινήτων – Τι εκτιμούν οι ιδιοκτήτες για το μέτρο επιστροφής ενοικίου

«Άλυτος γρίφος» αποδεικνύονται τα προβλήματα στέγασης που αντιμετωπίζουν οι πολίτες, με τα κυβερνητικά μέτρα να μην φαίνονται ακόμα επαρκή να ανατρέψουν μία κατάσταση που ταλαιπωρεί χιλιάδες νοικοκυριά που είναι αναγκασμένα να βγουν στην αγορά ακινήτων για ανεύρεση κατοικίας προς μίσθωση.

Και αυτό διότι η μεγαλύτερη πρόκληση στις ημέρες μας είναι η ανεύρεση κατοικίας που να είναι τόσο οικονομική όσο και αξιοπρεπής έτσι ώστε να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης μιας οικογένειας χωρίς να τινάζει στον αέρα τον οικογενειακό προϋπολογισμό, παρά το γεγονός ότι τα μέτρα της κυβέρνησης είναι πολύπλευρα και πολλαπλά.

Στα τελευταία εντάσσεται και η επιστροφή ενός ενοικίου ετησίως στους ενοικιαστές, με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, την οποία ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός και εξειδίκευσε το οικονομικό επιτελείο την Τρίτη (25.04.2025).

Παράγοντες του χώρου των ιδιοκτητών ακινήτων, μιλώντας στο newsit.gr, αναφέρουν πως ενώ ένα τέτοιο μέτρο είναι στη σωστή κατεύθυνση καθώς αυξάνει την αγοραστική δύναμη των ενοικιαστών χωρίς να προσβάλει τους νόμους της αγοράς, είναι ανεπαρκές και ελλιπές, καθώς παρέχει το μίνιμουμ δυνατό, το οποίο δεν είναι αρκετό για να αντιστρέψει την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί με την στεγαστική κρίση.

Αναφέρουν πως παλιά τα μισθώματα ήταν κατ’ ουσία μία διμερής συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ενώ τώρα τα νέα μισθώματα καθορίζονται από το τι θα τους προσφέρει η αγορά, χωρίς να αφήνουν πολλά περιθώρια στον ιδιοκτήτη να καρπωθεί ο ίδιος την επιστροφή του ενοικίου με αύξηση του ενοικίου.

Ωστόσο, οι ίδιοι οι νόμοι της αγοράς, δηλαδή της προσφοράς και ζήτησης, είναι που διαμορφώνουν το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα. Όπως επισημαίνουν οι παράγοντες της αγοράς ακινήτων, το πρόβλημα πηγάζει από την έλλειψη επαρκούς προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση, φαινόμενο που είναι πολυπαραγοντικό.

Γιατί οι ιδιοκτήτες δεν βγάζουν τα σπίτια τους προς μίσθωση

Ενώ το οικονομικό επιτελείο αναφέρει πως με το μέτρο της επιστροφής ενοικίου οι ενοικιαστές πλέον θα έχουν συμφέρον να πιέσουν τον ιδιοκτήτη για να δηλώνεται ολόκληρο το ενοίκιο, οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες εξηγούν πως ένας βασικός παράγοντας που αποτρέπει πολλούς εξ αυτών να βγάλουν τις κατοικίες τους σε ενοικίαση είναι η υψηλή φορολογία που εφαρμόζεται στην Ελλάδα.

Επισημαίνουν, πως καμιά άλλη κατηγορία φορολόγησης δεν περιλαμβάνει συντελεστή έως και 45% στις υψηλότερες κλίμακες, χωρίς να υπάρχει αφορολόγητο, καθώς τα έσοδα ενοικίου φορολογούνται από το πρώτο ευρώ ακόμα και στην 1η κλίμακα.

Εκτιμούν δε, πως με αυτό το φορολογικό περιβάλλον είναι ασύμφορη η εκμίσθωση των ακινήτων για πολλούς ιδιοκτήτες οι οποίοι τα διατηρούν κλειστά. Ένα φαινόμενο που ενδεχόμενα θα ενισχυθεί, ιδιαίτερα για αυτούς που δήλωναν μέχρι τώρα μικρότερα ενοίκια από αυτά που πραγματικά εισέπρατταν καθώς θα αυξηθεί και η φορολόγηση τους.

Οι ίδιοι παράγοντες επισημαίνουν πως τα χρόνια της κρίσης χρέους, πάρα πολλά ακίνητα πέρασαν στην κατοχή τραπεζών και funds, τα οποία τα κρατούν κλειστά καθώς δεν θεωρούν συμφέρουσα την λύση της ενοικίασης, προτιμώντας να τα πωλούν μέσω πλειστηριασμών ή άλλων μεθόδων.

Οι συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών, μάλιστα, δηλαδή επενδυτές (π.χ. από Golden Visa), funds, εταιρείες real estate -σε αντίθεση με τους παραδοσιακούς Έλληνες ιδιοκτήτες που θέλουν να διατηρήσουν τις ιδιοκτησίες τους- αγόρασαν «κοψοχρονιά» κατά την κρίση και τώρα εκμεταλλεύονται ακόμα και την υψηλή ζήτηση που υπάρχει λόγω προγραμμάτων όπως το Σπίτι Μου 2, έτσι ώστε να πουλήσουν ακριβά, αποκομίζοντας ακόμα μεγαλύτερα κέρδη.

Ο τρίτος λόγος ο οποίος αναφέρθηκε στο newsit.gr, αφορά το γεγονός πως το οικιστικό απόθεμα στην Ελλάδα είναι «γερασμένο», απαιτώντας ανακαινιστικές εργασίες υψηλού κόστους για να γίνουν ενεργειακά αποδοτικά και εν γένει κατοικήσιμα.

Επ’ αυτού, οι παράγοντες της αγοράς ακινήτων, επισημαίνουν πως κανένα από τα κυβερνητικά μέτρα τα οποία έχουν εφαρμοστεί μέχρι σήμερα για το «άνοιγμα» και επαναμίσθωση κατοικιών (όπως η 3ετής φοροαπαλλαγή για τη διάθεση κλειστών ακινήτων ή τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης σπιτιών) δεν έχει αποδώσει.

Τονίζουν δε, πως οι Έλληνες δεν είναι λαός ενοικιαστών, καθώς η χώρα έχει το μεγαλύτερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη, κατά 80% – 83%, το οποίο ανεβαίνει στο 95% στην επαρχία, και «πέφτει» στο 75% – 77% στα αστικά κέντρα. Δηλαδή, στο νοίκι είναι λιγότερο από το ¼ των Ελλήνων. Εξ αυτών, ένα ποσοστό 60% νοικιάζει τις ίδιες κατοικίες επί χρόνια με σχετικά χαμηλά ενοίκια που διαμορφώθηκαν τον καιρό της κρίσης.

Μένει λοιπόν ένας αριθμός ανθρώπων οι οποίοι «ανταγωνίζονται» για να βρουν σπίτια προς ενοικίαση, τα οποία δεν επαρκούν καθώς υπάρχει μικρό ποσοστό νέων κατοικιών.

Αποτέλεσμα όλων των παραπάνω στοιχείων να συγκροτείται μια τεράστια ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, που έχει οδηγήσει στην εκτόξευση των ενοικίων τα τελευταία χρόνια.

«Χάσμα» μεταξύ της αύξησης ενοικίων και μισθών

 Στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας δείχνουν πως μετά την καταβύθιση της Ελλάδας στην χρεοκοπία και στην ύφεση που συμπαρέσυραν σε «βουτιά» και τις τιμές των σπιτιών, η πορεία είναι κάθε χρόνο και πιο ανοδική.

Η ετήσια αύξηση το 2018 ήταν της τάξης του 1,8%, το 2019 ήταν της τάξης του 7,2%, το 2020, χρονιά που ξέσπασε η πανδημία, επιβραδύνθηκε σε ρυθμό 4,5%. Έκτοτε, ξεκινά εκ νέου η… ανηφόρα. Το 2021 η αύξηση επιταχύνει στο 7,6%, το 2022 στο 11,9%, το 2023 13,9%, και τα προσωρινά στοιχεία για το 2024 δείχνουν αύξηση κατά 8,7%, ενώ εκκρεμούν τα τελικά στοιχεία.

Η πρώτη εικόνα για το 2025 δεν είναι καλύτερη. Η τελευταία έκθεση της ΕΛΣΤΑΤ για τον πληθωρισμό, δείχνει πως τα ενοίκια αυξήθηκαν μόνο τον Φεβρουάριο, σε ετήσια βάση, κατά 10%. Σε βάθος εξαετίας, το πρώτο τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2019, καταγράφεται αύξηση που ξεπερνά το 53%, δηλαδή υπερβαίνουν κατά δεκάδες ποσοστιαίες μονάδες και την ίδια την αύξηση του πληθωρισμού αλλά και την ίδια την αύξηση των μισθών.

Από το 2019, από όταν και συντελέστηκε δηλαδή αυτό το «άλμα» στα ενοίκια, ο κατώτατος μισθός έχει αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 35% χωρίς να έχει συμπαρασύρει αναλογικά και τον μέσο μισθό, ο οποίος δείχνει να «δυσκολεύεται» να πιάσει τον στόχο της κυβέρνησης στα  1.500 ευρώ έως το 2027.

Είναι χαρακτηριστικό πως ακόμα και σήμερα ο μέσος μισθός παραμένει χαμηλότερος από τα χρόνια προ της κρίσης (1.460 ευρώ το 2009) όταν όμως τα ενοίκια ήταν κατά πολύ φθηνότερα.

Ακόμα και αν επαληθευτούν οι προβλέψεις της Τράπεζας της Ελλάδας για ετήσια αύξηση στους μισθούς κατά 5% έως το 2028 (το Μεσοπρόθεσμο προβλέπει 4,5%) θα πρέπει τα ενοίκια να μείνουν «παγωμένα» επί πολλά έτη (αν όχι να πέσουν) προκειμένου να επανέλθει σταδιακά ισορροπία μεταξύ του επιπέδου των εισοδημάτων και του κόστους στέγασης…