Αντιμέτωπη με ένα σημαντικό αριθμό προκλήσεων αναμένεται να βρεθεί το 2024 η ελληνική αγορά ακινήτων, ενώ προβληματισμό έχει προκαλέσει η πρόσφατη μελέτη του ΔΝΤ για την Ελλάδα, που επισημαίνει ότι καταγράφονται σημαντικές ανισορροπίες στις τιμές, οι οποίες προειδοποιούν για μια πιθανή «φούσκα».
Διαφορετική, όμως, άποψη εκφράζουν οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων που βλέπουν τη «φούσκα» να είναι πολύ μακριά από την ελληνική πραγματικότητα.
Στο ΔΝΤ μάλιστα τονίζουν ακόμη πως οι δείκτες που παραπέμπουν στα πρώτα σημάδια ανισορροπίας είναι η σχέση τιμής ακινήτου με εισόδημα και η σχέση τιμής αγοράς με ύψος ενοικίου, οι οποίες βρέθηκαν το 2023 υψηλότερα από τους ιστορικούς μέσους όρους κατά 6% και 29% αντίστοιχα.
Ακόμη, όπως δείχνει η ανάλυση του Ταμείου, οι σημερινές τιμές των ακινήτων αναδεικνύουν ένα παράγοντα κινδύνου για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα.
Αυτή την άποψη ωστόσο δεν τη συμμερίζονται οι περισσότεροι επαγγελματίες της αγοράς, οι οποίοι ισχυρίζονται ότι το φαινόμενο φούσκας υπήρχε στην ελληνική αγορά τη δεκαετία του 2000 και συγκεκριμένα κορυφώθηκε το 2008.
Εκείνη την περίοδο την κατάσταση αυτή πυροδοτούσε ο αλόγιστος τραπεζικός δανεισμός, ο οποίος είχε φτάσει να χρηματοδοτεί μέχρι και το 110% της ελληνικής αγοράς ακινήτων χωρίς κανένα κριτήριο, με αποτέλεσμα να υπάρχει ανισορροπία στην αγορά.
Κάτι που σήμερα, όπως τονίζουν, οι ειδικοί της αγοράς δεν συμβαίνει, καθώς μέχρι τώρα το 80% – 90% των αγοραπωλησιών γινόταν με μετρητά από το προσωπικό απόθεμα των επενδυτών και όχι με τραπεζικό δανεισμό.
Το γεγονός αυτό αποδεικνύεται και από τη μειωμένη ζήτηση που υπήρχε και το 2023 και για τα στεγαστικά δάνεια.
Ακόμη, ένας άλλος λόγος που η ελληνική αγορά ακινήτων απέχει πολύ μακριά από το φαινόμενο της φούσκας είναι ότι υπάρχει πραγματική ζήτηση για τα ακίνητα, η οποία τροφοδοτείται από τις πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας και χρηματοδοτείται από πραγματικά χρήματα που έχουν οι αγοραστές.
Παρ’ όλα αυτά, η ελληνική αγορά ακινήτων είναι αντιμέτωπη με μια σειρά προκλήσεων που θα συνεχίσουν να συντηρούν τις τιμές στα ύψη.
Μία από αυτές είναι το πάγωμα των επιτοκίων στα ήδη υψηλά επίπεδα, που επηρεάζει την κτηματαγορά τόσο λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων.
Μεγάλη πρόκληση είναι και ο πληθωρισμός ο οποίος έχει εκτοξεύσει τις τιμές των οικοδομικών υλικών, με αποτέλεσμα το κόστος κατασκευής να έχει αυξηθεί έως και 60%.
Παράλληλα, από το 2018 έως και σήμερα, έχουν αυξηθεί αισθητά τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων, όσο και το ζητούμενο ποσοστό αντιπαροχής.
Η πράσινη μετάβαση αποτελεί έναν ακόμη παράγοντα που θα συντελέσει ώστε οι τιμές να παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα.
Ειδικότερα, οι αλλαγές που έχουν δρομολογηθεί από την ΕΕ προβλέπουν ότι μέχρι το 2030 όλα τα νέα κτίρια θα πρέπει να είναι πράσινα αλλιώς θα απαγορεύεται να πωληθούν ή να ενοικιαστούν.
Αυτή η παράμετρος, η οποία στοχεύει τη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60% πρόκειται να αυξήσει περαιτέρω τις τιμές των κατοικιών.
Σημαντική πρόκληση για την ελληνική κτηματαγορά αποτελεί και η «Χρυσή Βίζα», η οποία έχει αρχίζει να προβληματίζει τόσο τους παράγοντες της αγοράς όσο και τη κυβέρνηση. Το επενδυτικό ενδιαφέρον πριν την αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000€ είχε επικεντρωθεί σε ποσοστό κατά 85% στα Νότια Προάστια και στο κέντρο της Αθήνας.
Πλέον έχει μετατοπιστεί στα Δυτικά και Ανατολικά Προάστια που το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000€.
Με βάση τα πλέον πρόσφατα στοιχεία, έως το Νοέμβριο είχαν κατατεθεί 9.459 αιτήματα μόνιμου επενδυτή, αυξημένα κατά 117% σε σύγκριση με το ενδεκάμηνο του 2022. Πλέον, εξετάζονται δομικές αλλαγές που θα αλλάξουν την φιλοσοφία του προγράμματος.
Εξετάζεται η δυνατότητα απόκτησης Golden Visa σε όποιον αγοράζει ένα διατηρητέο με υποχρέωση να το επισκευάσει.
Ακόμη, το γεγονός ότι 8 στους 10 πλειστηριασμούς ακινήτων λήγουν ανεπιτυχώς δηλώνει ότι η ανάγκη για αποτελεσματική διευθέτηση των ιδιωτικών οφειλών παραμένει μια σημαντική πρόκληση για την ελληνική οικονομία.
Αυτό συμβαίνει παρά το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης στην πλειονότητα των ακινήτων είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικές, καθώς πολλές φορές μπορούν να φτάσουν έως και 65% από την αρχική τιμή προσφοράς τους.
Σύμφωνα με δημοσιεύματα, τους επόμενους 10 μήνες αναμένεται να έρθουν 14.000 νέοι πλειστηριασμοί, με μία συνολική αξία ακινήτων 1,35 δισ. ευρώ, ενώ η μέση αξία ακινήτου είναι στις 109 χιλιάδες ευρώ.
Μάλιστα, τα επόμενα πέντε με εφτά χρόνια σε πλειστηριασμό θα βγουν συνολικά 250.000 ακίνητα.